En corto
- No hay un sueldo mínimo para comprar casa. Lo que mira el prestamista es qué parte de tu ingreso se va en deudas: la relación deuda-ingreso o DTI (CFPB).
- Los topes cambian según el préstamo. En FHA evaluado a mano, el punto de partida es 31% de tu ingreso para la casa y 43% para todas tus deudas (HUD, Handbook 4000.1). En un convencional de Fannie Mae evaluado con su sistema automático, el tope total es 50% (Fannie Mae B3-6-02).
- Con supuestos hipotéticos (FHA con 3.5% de pago inicial y tasa de 6.5%), una casa de $300,000 pediría un ingreso de unos $93,700 al año con la regla del 31%. Abajo ves las cuentas para $250,000, $300,000, $400,000 y $500,000.
- Tu número real depende de tu tasa, de los impuestos y el seguro donde compres y de tus otras deudas. Pruébalo con tus datos en la calculadora de EsMiCasa.
Qué es la relación deuda-ingreso (DTI)
La relación deuda-ingreso es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso mensual bruto, o sea, lo que ganas antes de impuestos y otros descuentos (CFPB).
El ejemplo del CFPB: si pagas $1,500 de hipoteca, $100 del carro y $400 de otras deudas, tus deudas suman $2,000 al mes. Si ganas $6,000 al mes antes de impuestos, tu DTI es 33% ($2,000 ÷ $6,000) (CFPB).
El CFPB también aclara que cada tipo de préstamo y cada prestamista tiene sus propios límites de DTI (CFPB).
Las dos cuentas que hace el prestamista
- El pago de la casa entre tu ingreso. En FHA se llama PTI. Cuenta todo el pago de la casa: principal e interés, impuestos de la propiedad, seguro de la casa, seguro contra inundación si aplica, el MIP de FHA, cuotas de HOA y otros pagos de escrow (HUD, Handbook 4000.1, II.A.5).
- Todas tus deudas entre tu ingreso (DTI). El pago de la casa más tus otras deudas: carro, tarjetas, préstamos personales o de estudios, pensión alimenticia y otras obligaciones fijas. Fannie Mae, por ejemplo, cuenta los préstamos a plazos que duran más de diez meses, los pagos de tarjetas, los leases (aunque estén por terminar) y la manutención que dura más de diez meses (Fannie Mae B3-6-02).
Los topes de DTI según el préstamo
FHA
Cuando un préstamo FHA se evalúa a mano (manual underwriting), HUD pone estos topes (HUD, Handbook 4000.1, II.A.5, Approvable Ratio Requirements):
| Tu puntaje de crédito | Tope (casa / todas las deudas) | Qué se necesita |
|---|---|---|
| 500 a 579, o sin puntaje | 31% / 43% | No se puede pasar de ahí |
| 580 o más | 31% / 43% | Nada extra |
| 580 o más | 37% / 47% | Un factor a tu favor: ahorros de reserva verificados, que el pago nuevo suba poco comparado con lo que pagas hoy, o ingreso residual |
| 580 o más | 40% / 40% | No tener deudas "discrecionales" (como saldos de tarjetas) |
| 580 o más | 40% / 50% | Dos factores a tu favor: ahorros de reserva verificados, que el pago nuevo suba poco comparado con lo que pagas hoy, un ingreso adicional importante que no se contó (este solo cuenta junto con otro factor) o ingreso residual (HUD, Handbook 4000.1 Update 17) |
En casas que cumplen los requisitos de eficiencia energética de HUD, los topes de 31/43 pueden estirarse a 33/45 (HUD, Handbook 4000.1).
Muchos préstamos FHA no se evalúan a mano sino con el sistema automático de FHA (TOTAL Mortgage Scorecard). Si el sistema da un resultado "Accept" y el préstamo cumple los demás requisitos de FHA, el prestamista lo puede aprobar (HUD, Handbook 4000.1, II.A.4.e). Pregúntale a tu prestamista si tu préstamo va por el sistema automático o a mano.
Convencional (Fannie Mae)
Según la Selling Guide de Fannie Mae (B3-6-02):
- Evaluado a mano: el DTI total máximo es 36%, y puede llegar a 45% si cumples los requisitos de crédito y de reservas de su tabla de elegibilidad.
- Evaluado con su sistema automático (DU): el DTI total máximo es 50%.
Fannie Mae también dice que algunos prestamistas aplican reglas más estrictas que las suyas, y eso está permitido (B3-6-02). Por eso dos prestamistas te pueden dar respuestas distintas.
Cuánto necesitarías ganar: el ejemplo, casa por casa
Lee esto primero: la tabla usa supuestos hipotéticos para poder hacer la cuenta. No son tasas actuales ni una oferta, y los impuestos y el seguro cambian muchísimo de un lugar a otro.
Supuestos:
- Préstamo FHA a 30 años con 3.5% de pago inicial (lo mínimo con puntaje de 580 o más).
- Tasa de interés hipotética: 6.5%.
- UFMIP de FHA de 1.75% sumado al préstamo, y MIP anual de 0.55% del préstamo base (préstamo de más de 95% del valor) (HUD, ML 2023-05). Usamos la prima del primer año.
- Impuesto de la propiedad hipotético: 1.1% del precio al año.
- Seguro de la casa hipotético: $150 al mes.
- Sin HOA ni seguro contra inundación.
- Regla FHA de 31% para la casa y 43% para todas las deudas (HUD, Handbook 4000.1).
Los cuatro préstamos quedan por debajo del límite FHA mínimo de 2026 ($541,287 para una unidad), así que caben en cualquier condado (HUD, ML 2025-23).
| Precio de la casa | $250,000 | $300,000 | $400,000 | $500,000 |
|---|---|---|---|---|
| Pago inicial (3.5%) | $8,750 | $10,500 | $14,000 | $17,500 |
| Préstamo con UFMIP | $245,472 | $294,566 | $392,755 | $490,944 |
| Principal e interés (6.5% hipotético) | $1,552 | $1,862 | $2,482 | $3,103 |
| MIP mensual (primer año) | $111 | $133 | $177 | $221 |
| Impuesto de la propiedad (1.1% hipotético) | $229 | $275 | $367 | $458 |
| Seguro de la casa (hipotético) | $150 | $150 | $150 | $150 |
| Pago total de la casa | $2,041 | $2,420 | $3,176 | $3,933 |
| Ingreso necesario sin otras deudas (pago ÷ 31%) | $6,585/mes, unos $79,000/año | $7,805/mes, unos $93,700/año | $10,245/mes, unos $122,900/año | $12,686/mes, unos $152,200/año |
| Con $400/mes de otras deudas: ingreso con la regla del 43% ((pago + $400) ÷ 43%) | $5,677/mes | $6,557/mes | $8,316/mes | $10,076/mes |
¿Qué número manda? En FHA a mano se tienen que cumplir las dos reglas. En este ejemplo, con $400 de otras deudas, la regla del 31% sigue pidiendo más ingreso, así que es la que manda. Si tus otras deudas fueran más altas, la regla del 43% empezaría a mandar. Por ejemplo, en la casa de $300,000 eso pasa cuando las otras deudas pasan de unos $936 al mes (cálculo: $7,805 × 43% − $2,420 = $936).
Cómo hicimos la cuenta (cálculo de EsMiCasa, 17 de octubre de 2026):
- Préstamo base = precio × 96.5%. UFMIP = préstamo base × 1.75%. Préstamo total = base + UFMIP.
- Principal e interés con la fórmula estándar de amortización a 360 meses, tasa mensual = 6.5% ÷ 12.
- MIP mensual = préstamo base × 0.55% ÷ 12. Impuesto mensual = precio × 1.1% ÷ 12.
- Ingreso mensual necesario = pago total ÷ 0.31; o (pago total + otras deudas) ÷ 0.43. El anual es el mensual × 12, redondeado a la centena.
Qué te mueve el número
- La tasa: cada punto de interés cambia bastante el pago y, con él, el ingreso que necesitas.
- Los impuestos y el seguro: en algunas zonas son mucho más altos o más bajos que nuestro supuesto. Pídele a tu agente o prestamista los números reales de la casa.
- Tus otras deudas: pagar el carro o bajar las tarjetas antes de aplicar puede mejorar tu DTI.
- El tipo de préstamo: un convencional tiene otros topes y otro seguro hipotecario. Compáralo en FHA vs. convencional.
- Comprar con alguien más: el ingreso de cada persona que firma el préstamo cuenta para calificar (Fannie Mae habla del "total monthly income of all borrowers") (Fannie Mae B3-6-02).
Cómo calcular tu propio número
- Suma tu ingreso mensual bruto, antes de impuestos. Si trabajas por tu cuenta, el prestamista calcula tu ingreso de otra forma; lee Préstamos bank statement para autónomos.
- Suma tus pagos mensuales de deudas: carro, tarjetas (el pago mínimo), préstamos personales o de estudios, manutención.
- Estima el pago de la casa: principal e interés, impuestos, seguro, seguro hipotecario y HOA. La calculadora de EsMiCasa lo hace por ti.
- Divide: pago de la casa ÷ ingreso, y (pago de la casa + deudas) ÷ ingreso. Compáralo con los topes de arriba.
- Pide una pre-aprobación para saber el número real con tu crédito y tus documentos. Lee Cómo comparar préstamos y la pre-aprobación.
Además del ingreso: el dinero para cerrar
Calificar por ingreso no es todo. También necesitas el pago inicial y los costos de cierre. Lee Costos de cierre al comprar casa y revisa si calificas para ayuda en Programas de asistencia para el pago inicial. Si tu crédito necesita trabajo, empieza por Construir crédito desde cero. Para el seguro hipotecario, lee PMI vs MIP, y para los topes de préstamo, Límites de préstamo FHA 2026.
Próximos pasos
- Calcula tu DTI de hoy con tus deudas actuales.
- Prueba varios precios en la calculadora de EsMiCasa.
- Pide una pre-aprobación a tres prestamistas y compara. El directorio de prestamistas te ayuda a empezar. EsMiCasa es gratis. Ningún prestamista nos paga; los enlaces son informativos y no son una recomendación personal. Compara al menos 3 cotizaciones.
Nota legal. Las reglas de HUD, Fannie Mae y el CFPB citadas en esta guía son las vigentes al 17 de octubre de 2026. La tasa de interés, los impuestos de la propiedad y el seguro del ejemplo son supuestos hipotéticos, no son tasas actuales ni una oferta. El ingreso que necesitas depende de tu préstamo, tu crédito, tus deudas y la casa que compres. Esta guía es información general, no asesoría financiera personal. Confirma tu caso con un prestamista licenciado.
Divulgación. EsMiCasa es gratis. Ningún prestamista nos paga; los enlaces son informativos y no son una recomendación personal. Compara al menos 3 cotizaciones. Nuestro contenido editorial es independiente. EsMiCasa no es un originador de préstamos hipotecarios licenciado y no determina elegibilidad. Consulta siempre con un prestamista licenciado para confirmar tu situación.