En corto
- FHA es un préstamo asegurado por el gobierno (HUD). Con un puntaje de crédito de 580 o más puedes poner solo 3.5% de pago inicial; con un puntaje de 500 a 579 necesitas por lo menos 10% (HUD, Handbook 4000.1, II.A.2.b).
- Convencional es un préstamo que cumple las reglas de Fannie Mae o Freddie Mac. Con programas como HomeReady y Home Possible puedes poner desde 3% de pago inicial (Fannie Mae; Freddie Mac).
- La gran diferencia está en el seguro hipotecario. FHA cobra 1.75% al inicio más una prima anual que, si pones menos de 10%, dura toda la vida del préstamo (HUD, ML 2023-05). En un convencional, el seguro privado (PMI) se puede quitar, y por ley se cancela automáticamente al llegar a cierto punto (CFPB).
- ¿Cuál te conviene? Depende sobre todo de tu crédito, de cuánto tengas para el pago inicial y de cuánto tiempo pienses quedarte con el préstamo. Abajo los comparamos en la misma casa de $300,000.
Las dos opciones en una frase
- FHA: el gobierno asegura el préstamo, así que los requisitos de crédito son más flexibles, pero pagas seguro hipotecario a FHA (MIP).
- Convencional: no tiene seguro del gobierno. Si pones menos de 20%, normalmente pagas un seguro privado (PMI), que lo cobra una compañía privada y cuyo precio depende mucho de tu crédito.
Lado a lado: las reglas
| FHA | Convencional (Fannie Mae / Freddie Mac) | |
|---|---|---|
| Pago inicial mínimo | 3.5% con crédito de 580 o más (el préstamo puede llegar al 96.5% del valor); 10% con crédito de 500 a 579 (HUD, Handbook 4000.1, II.A.2.b) | Desde 3% con HomeReady o Home Possible (préstamo de hasta el 97% del valor) (Fannie Mae B5-6-02; Freddie Mac) |
| Crédito | 580 o más para el pago inicial mínimo; 500 a 579 con 10%; por debajo de 500 no califica (HUD, Handbook 4000.1, II.A.1.b.ii(A)(3) y II.A.2.b) | Fannie Mae: con el sistema automático (DU) no hay un puntaje mínimo fijo desde el 16 de noviembre de 2025; si el préstamo se evalúa a mano, el mínimo es 620 en tasa fija y 640 en tasa ajustable (Fannie Mae B3-5.1-01; Fannie Mae SEL-2025-09). Freddie Mac: con su sistema automático (LPA) el préstamo debe recibir una aprobación 'Accept'; si se evalúa a mano, el mínimo es 620 o 660 según el pago inicial, y más alto en Home Possible (Freddie Mac, Exhibit 25). En la práctica, el puntaje pesa mucho en el precio. |
| Seguro al inicio | 1.75% del préstamo (UFMIP); casi siempre se suma al préstamo (HUD, ML 2023-05) | No hay un cargo de seguro del gobierno al inicio |
| Seguro mensual | Prima anual de FHA (MIP), dividida en 12 pagos. En un préstamo a más de 15 años, de un préstamo base de hasta $726,200: 0.50% al año si el préstamo es de 95% o menos del valor; 0.55% si pasa de 95% (HUD, ML 2023-05) | PMI si pones menos de 20%. El precio lo pone la aseguradora privada y depende de tu crédito, tu pago inicial y otros factores |
| ¿Cuándo se acaba el seguro? | Si pusiste 10% o más: a los 11 años. Si pusiste menos de 10%: dura todo el préstamo (HUD, ML 2023-05) | Puedes pedir que lo quiten cuando debas el 80% del valor original; se cancela solo al llegar al 78% (o a la mitad del plazo) (CFPB) |
| Límite del préstamo en 2026 (1 unidad) | De $541,287 a $1,249,125 según el condado (HUD, ML 2025-23) | $832,750 en la mayor parte del país; hasta $1,249,125 en áreas de alto costo (FHFA) |
| Residencia | Ciudadano, residente permanente legal o ciudadano de Micronesia, las Islas Marshall o Palau; desde mayo de 2025 FHA ya no acepta a residentes no permanentes (HUD, ML 2025-09) | Fannie Mae y Freddie Mac aceptan a ciudadanos y a residentes permanentes y no permanentes que vivan legalmente en EE. UU., con las mismas condiciones; cada prestamista decide qué documentos pide para comprobarlo (Fannie Mae B2-2-02; Freddie Mac 5103.2). |
| Límite de ingreso | No tiene | El préstamo convencional estándar no tiene límite de ingreso. Home Possible sí: tu ingreso no puede pasar el 80% del ingreso mediano del área (Freddie Mac). HomeReady también tiene límite de ingreso (Fannie Mae B5-6-01) |
Nota sobre el crédito en FHA: HUD publicó en octubre de 2026 una regla para aceptar nuevos modelos de puntaje (FICO 10T y VantageScore 4.0) (vigente para casos asignados desde el 1 de enero de 2027), pero los mínimos de 580 y 500 no cambian (HUD, ML 2026-11).
La misma casa de $300,000, lado a lado
Para que veas la diferencia con números, comparamos los dos préstamos en una casa de $300,000, con el pago inicial mínimo de cada uno y a 30 años.
Importante: las tasas de interés y el precio del PMI los pone cada prestamista y cada aseguradora, y cambian con tu crédito y el mercado. Por eso, en este ejemplo usamos la misma tasa hipotética de 6.5% para los dos y un PMI hipotético de 0.50% al año. No son tasas actuales ni una oferta; son números para hacer la cuenta. Las cifras de FHA (1.75% y 0.55%) sí son las de HUD.
| FHA (3.5% de pago inicial) | Convencional (3% de pago inicial) | |
|---|---|---|
| Precio de la casa | $300,000 | $300,000 |
| Pago inicial | $10,500 (3.5%) | $9,000 (3%) |
| Préstamo base | $289,500 | $291,000 |
| Seguro al inicio | UFMIP: $289,500 × 1.75% = $5,066 (sumado al préstamo) | $0 |
| Préstamo total | $294,566 | $291,000 |
| Principal e interés (tasa hipotética de 6.5%) | unos $1,862 al mes | unos $1,839 al mes |
| Seguro mensual | MIP: $289,500 × 0.55% ÷ 12 = unos $133 al mes el primer año (el préstamo es de 96.5% del valor, más de 95%) | PMI hipotético: $291,000 × 0.50% ÷ 12 = unos $121 al mes |
| Principal, interés y seguro | unos $1,995 al mes | unos $1,960 al mes |
| ¿Cuándo se acaba el seguro? | Nunca, mientras tengas el préstamo (pusiste menos de 10%) | Por ley, se cancela solo cuando debas $234,000 (78% de $300,000). Con la tasa hipotética y pagando normal, eso sería al cabo de unos 12 años (pago 144). Puedes pedir que lo quiten antes, al deber $240,000 (80%), unos 11 años (pago 133), si cumples los requisitos |
Ninguna de las dos columnas incluye impuestos de la propiedad, seguro de la casa ni cuotas de HOA, que pagas igual con cualquiera de los dos préstamos.
Cómo hicimos la cuenta (cálculo de EsMiCasa, 17 de octubre de 2026):
- Pago de principal e interés con la fórmula estándar de amortización a 360 meses: tasa mensual = 6.5% ÷ 12.
- MIP del primer año: HUD calcula la prima anual sobre el saldo, así que baja un poco cada año a medida que pagas. Aquí usamos el préstamo base inicial ($289,500).
- PMI: la tasa de 0.50% es inventada para el ejemplo. La tuya puede ser más alta o más baja según tu crédito y tu pago inicial. Pídele al prestamista la cifra real en tu Loan Estimate.
- Meses para llegar al 80% y al 78%: amortización mes a mes de $291,000 al 6.5%, sin pagos extra.
¿Qué nos dice el ejemplo?
- Al principio, los pagos se parecen. Con estas tasas hipotéticas, la diferencia mensual es pequeña. Si tu crédito es bajo, el PMI convencional puede salir mucho más caro y FHA puede ganar. Si tu crédito es alto, el PMI puede salir más barato y el convencional gana.
- A largo plazo, el seguro hace la diferencia. En FHA con menos de 10% de pago inicial, el MIP no se va. En el convencional, el PMI tiene fecha de salida por ley. Si piensas quedarte con el préstamo muchos años, eso pesa.
- FHA te pide un poco más de efectivo al cierre en el pago inicial ($10,500 vs. $9,000), aunque el UFMIP normalmente se suma al préstamo en vez de pagarse en efectivo.
- Con FHA terminas debiendo más, porque el UFMIP se suma al préstamo ($294,566 vs. $291,000).
¿Y si pones 10% en FHA?
Si pones 10% o más en un préstamo FHA, el préstamo queda en 90% del valor o menos. En ese caso la prima anual baja a 0.50% y se acaba a los 11 años en lugar de durar todo el préstamo (HUD, ML 2023-05). El UFMIP de 1.75% se sigue cobrando igual.
En la casa de $300,000, eso sería un pago inicial de $30,000 y un préstamo base de $270,000. La prima anual sería $270,000 × 0.50% ÷ 12 = unos $113 al mes el primer año, durante 11 años.
Cómo quitar el PMI de un convencional
La ley federal (Homeowners Protection Act) te protege en los préstamos para tu casa principal que cerraron desde el 29 de julio de 1999 (CFPB):
- Puedes pedir que lo cancelen cuando tu saldo esté programado para llegar al 80% del valor original de la casa, o antes si hiciste pagos extra. Tienes que pedirlo por escrito, estar al día, no tener otra hipoteca sobre la casa y, si te lo piden, demostrar que la casa no ha perdido valor.
- Se cancela solo cuando tu saldo esté programado para llegar al 78% del valor original, si estás al día.
- También se cancela solo a la mitad del plazo (a los 15 años en un préstamo a 30), aunque no hayas llegado al 78%.
- El "valor original" normalmente es el menor entre el precio de compra y la tasación de cuando compraste.
- Fannie Mae y Freddie Mac pueden tener reglas propias para cancelarlo antes, pero nunca peores que las de la ley (CFPB).
Estas reglas no aplican al MIP de FHA, que tiene sus propias reglas (las de la tabla de arriba). Para el detalle de los dos seguros, lee PMI vs MIP: cuál pagas y cuándo se acaba.
¿Cuál te conviene? Una guía rápida
FHA puede tener más sentido si:
- Tu puntaje de crédito está en 580 o un poco más, o tienes poco historial de crédito.
- Tienes poco para el pago inicial y el precio que te cotizan para el PMI convencional es alto.
- Eres ciudadano, residente permanente legal o ciudadano de Micronesia, las Islas Marshall o Palau (FHA ya no acepta a residentes no permanentes desde el 25 de mayo de 2025; ver ML 2025-09).
Un convencional puede tener más sentido si:
- Tienes buen crédito, porque el PMI suele salir más barato y además se puede quitar.
- Piensas quedarte con el préstamo muchos años y no quieres un seguro que no se va.
- Tu ingreso cabe dentro del límite de HomeReady o Home Possible, que permiten 3% de pago inicial. Lee HomeReady y Home Possible.
- La casa pasa el límite FHA de tu condado pero no el convencional. Revisa Límites de préstamo FHA 2026.
- Eres residente no permanente con estatus legal: FHA ya no te acepta, pero Fannie Mae y Freddie Mac sí (B2-2-02; 5103.2).
Lo más importante: pide un Loan Estimate de FHA y otro convencional, el mismo día, a por lo menos tres prestamistas, y compara el pago mensual total, el efectivo al cierre y cuándo se acaba el seguro en cada uno.
Próximos pasos
- Revisa tu puntaje de crédito de las tres agencias; muchos prestamistas usan el puntaje del medio.
- Busca el límite FHA y el convencional de tu condado en la herramienta de HUD. Así se hace en Límites de préstamo FHA 2026.
- Corre los dos escenarios en la calculadora de EsMiCasa.
- Pide cotizaciones FHA y convencionales a tres prestamistas. El directorio de prestamistas te ayuda a empezar. EsMiCasa es gratis. Ningún prestamista nos paga; los enlaces son informativos y no son una recomendación personal. Compara al menos 3 cotizaciones.
- Compara en el Loan Estimate: pago mensual, APR, efectivo para cerrar y la duración del seguro.
Nota legal. Las reglas de FHA, Fannie Mae y Freddie Mac citadas en esta guía son las vigentes al 17 de octubre de 2026. Las tasas de interés y las primas de PMI del ejemplo son hipotéticas, no son tasas actuales ni una oferta; cada prestamista y cada aseguradora pone las suyas según tu perfil. Esta guía es información general, no asesoría financiera personal. Confirma tu caso con un prestamista licenciado.
Divulgación. EsMiCasa es gratis. Ningún prestamista nos paga; los enlaces son informativos y no son una recomendación personal. Compara al menos 3 cotizaciones. Nuestro contenido editorial es independiente. EsMiCasa no es un originador de préstamos hipotecarios licenciado y no determina elegibilidad. Consulta siempre con un prestamista licenciado para confirmar tu situación.