PMI vs MIP: cuál pagas y cuándo se acaba

En corto.

• Con menos del 20% de pago inicial pagas seguro hipotecario mensual. En convencional se llama PMI; en FHA se llama MIP. Protege al prestamista, no a ti.
• La diferencia que más dinero cuesta: cuándo termina. El PMI se cancela automáticamente al 78% LTV (Homeowners Protection Act). El MIP dura toda la vida del préstamo si tu pago inicial fue menor al 10%; la única salida es refinanciar a convencional.
• Costo típico sobre $285,000: PMI ~$142/mes con FICO 760, MIP ~$131/mes + $4,987 upfront. VA cobra solo un funding fee único; USDA cobra upfront 1% + 0.35% anual.
• Cuándo gana cada uno. Convencional con PMI es casi siempre más barato con FICO 740+; FHA con MIP suele ser la única vía con FICO 620-680 y rinde si refinancias a convencional al alcanzar 20% de equity.

La tabla comparativa

Antes de entrar al detalle de cada producto, esta vista lado a lado muestra cómo se comporta cada seguro a lo largo del préstamo. Convencional, FHA, VA, USDA e ITIN aparecen como columnas con las mismas filas — emisor, cuota mensual, cuota única, regla de fin, salida típica — para que la decisión se tome con un solo cuadro a la vista.

La tabla resume los rangos generales; los porcentajes y montos exactos están en cada Loan Estimate que pidas y en las páginas oficiales de HUD, VA, USDA y la aseguradora privada que cubra tu PMI.

PMI vs MIP: la diferencia fundamental

Detrás de cada préstamo con menos del 20% de pago inicial hay un tercer actor que el comprador rara vez ve: una aseguradora hipotecaria privada (MGIC, Genworth, Radian, Essent, Arch, National MI) si el préstamo es convencional, o la FHA dentro de HUD si el préstamo es FHA. Esa aseguradora cobra la prima cada mes desde la primera mensualidad y le paga al prestamista si tú dejas de pagar — y la mecánica de cuándo deja de cobrar cambia radicalmente entre PMI y MIP.

Ambos son seguros hipotecarios. Ambos te cobran cada mes. Pero vienen de orígenes opuestos:

• PMI = seguro privado, emitido por una de las grandes aseguradoras hipotecarias privadas (MGIC, Genworth, Radian, Essent, Arch, National MI). Aparece en préstamos convencionales (Fannie Mae / Freddie Mac) cuando pones menos del 20% de pago inicial.

• MIP = seguro del gobierno, administrado por la FHA (Federal Housing Administration, parte de HUD). Aparece en todos los préstamos FHA, sin importar el % de pago inicial.

La diferencia importante no es solo el emisor — es la dinámica de eliminación:

• PMI termina automáticamente cuando alcanzas cierta cantidad de equity en la casa, por ley federal (Homeowners Protection Act). Hay reglas claras para eliminarlo más rápido. Es temporal.

• MIP, en la mayoría de préstamos FHA originados después de 2013, dura toda la vida del préstamo. Para deshacerte de él, normalmente tienes que refinanciar a un préstamo convencional.

Esa diferencia es el factor más infravalorado al elegir entre FHA y convencional.

Cuánto cuesta cada uno en 2026

Cuando pides Loan Estimates a tres prestamistas el mismo día, el PMI o MIP aparece en una línea separada del documento estandarizado por el CFPB bajo la regla TRID — no metido dentro de la tasa. El costo depende de tu FICO, tu LTV y el producto que escojas, así que conviene confirmar el número exacto contra cada Loan Estimate antes de elegir prestamista.

PMI

El costo del PMI depende de tres variables:

1. Tu puntaje de crédito — mejor crédito, prima más baja.
2. Tu loan-to-value (LTV) — mientras menos pago inicial, más alta la prima.
3. El producto y el originador.

Rangos típicos publicados por las grandes aseguradoras privadas en 2026 (verifica tasas vigentes con tu prestamista):

• FICO 760+, LTV 95% (5% down): 0.30% a 0.50% anual del balance del préstamo.
• FICO 700-720, LTV 95%: 0.50% a 0.75% anual.
• FICO 660-679, LTV 95%: 1.00% a 1.50% anual.
• FICO 620-639, LTV 95%: 1.50% a 2.00% anual (algunos PMI ni se ofrecen a este puntaje).

Sobre un préstamo de $285,000 con PMI al 0.60% anual: $1,710/año = $142/mes.

El PMI normalmente se paga como prima mensual añadida al pago de la hipoteca. Algunas opciones ofrecen "single premium" pagado al cierre (lump sum, $5,000-$10,000 típicos) o "split premium" parcial al cierre y parcial mensual. La mensual es la más común.

MIP

El MIP tiene dos componentes:

Upfront MIP (UFMIP) — un pago de 1.75% del monto del préstamo, cobrado al cierre. Normalmente se "financia" agregándolo al balance del préstamo en lugar de pagarlo de bolsillo. Sobre $285,000: $4,987.50 agregados al balance.

Annual MIP — pago mensual basado en porcentaje del balance, según LTV y plazo. Las tasas oficiales de HUD vigentes en 2026 según el Handbook 4000.1:

• Préstamo a 30 años, LTV ≤95%: 0.50% anual.
• Préstamo a 30 años, LTV >95% (más del 95% LTV, es decir <5% down): 0.55% anual.
• Préstamo a 15 años, LTV ≤90%: 0.15% anual.
• Préstamo a 15 años, LTV >90%: 0.40% anual.

Sobre $285,000 al 0.55% anual: $1,567.50/año = $131/mes + $4,987.50 upfront ya en el balance.

Cuando tienes buen crédito (740+), convencional con PMI casi siempre sale más barato. Cuando tienes crédito límite (620-680), FHA con MIP puede ser tu única vía y vale el costo extra a largo plazo — siempre con la opción de refinanciar a convencional más adelante.

Cuándo termina el PMI (regla del 78% LTV)

A partir del momento en que tu balance baja al 80% del valor original — sea por amortización natural, por pagos extra a principal o por una tasación nueva si la casa subió de valor — la Homeowners Protection Act de 1998 te da el derecho de pedir al servicer (el banco que cobra tu mensualidad) que cancele el PMI por escrito. Si no lo pides antes, el servicer está obligado a cancelarlo automáticamente al 78% LTV, siempre que estés al corriente con los pagos.

El PMI está regulado por la Homeowners Protection Act of 1998 (HPA). La ley establece dos formas de terminar PMI:

Terminación automática

El servicer debe cancelar el PMI automáticamente cuando tu balance llegue a 78% del valor original de la casa (el menor entre precio de compra y tasación al momento de originación), siempre y cuando estés al corriente en tus pagos. Esto sucede solo por amortización natural — sin que tú tengas que pedirlo.

Cancelación por solicitud

Puedes solicitar la cancelación cuando tu balance llegue al 80% del valor original, antes de que aplique la cancelación automática. Necesitas:

• Estar al corriente sin late payments en los últimos 12 meses.
• No tener segundos préstamos sobre la casa que excedan ciertos límites.
• En algunos casos, ordenar una tasación nueva a tu costo para confirmar que el valor no ha bajado (si el valor sí bajó, el servicer puede negar).

Acelerar con apreciación del mercado

Si la casa subió de valor, puedes pedir cancelación basada en el valor actual del mercado, no el original. Las reglas son más estrictas:

• Después de 2 años pero antes de 5 años: típicamente necesitas alcanzar 75% LTV basado en valor actual y demostrarlo con tasación.
• Después de 5 años: necesitas alcanzar 80% LTV basado en valor actual.

Estas reglas vienen del servicing guide de Fannie Mae y Freddie Mac. El servicer tiene la última palabra y puede aplicar criterios más estrictos.

Pasos prácticos para cancelar PMI más rápido

1. Mide tu LTV cada año. Toma tu balance actual y divídelo entre tu valor estimado.
2. Pagos extra a principal. Cada pago extra te acerca a 80% más rápido.
3. Documenta mejoras a la casa. Renovaciones aumentan valor demostrable.
4. Solicita por escrito al servicer cuando creas que cumples. Cita la HPA.
5. Ordena tasación si te lo piden — costo $400-$800. Vale la pena si te quita PMI 2-3 años antes.

Cuándo termina el MIP (vida del préstamo en muchos casos)

Para préstamos FHA originados a partir del 3 de junio de 2013, las reglas que aplica el servicer no son las mismas que las del PMI — el MIP no se cancela al 78% LTV. La duración la fija HUD en el Handbook 4000.1 según el LTV inicial: dura toda la vida del préstamo si pusiste menos de 10% de pago inicial, o termina a los 11 años si pusiste 10%+; la única salida más temprana es refinanciar a convencional con un prestamista distinto.

Las reglas del MIP cambiaron en 2013. Para préstamos FHA originados desde 3 junio 2013 en adelante:

• Pago inicial <10% (LTV >90%): el MIP dura toda la vida del préstamo. No se cancela. Para eliminarlo, refinancia a un préstamo convencional cuando alcances el equity necesario.

• Pago inicial ≥10% (LTV ≤90%): el MIP dura 11 años, después se cancela automáticamente.

Para préstamos FHA originados antes de junio 2013, reglas anteriores aplican (algunos préstamos viejos sí se cancelan a 78% LTV; consulta tu carta de cierre).

Por qué importa esto

Sobre $285,000, $131/mes de MIP por 30 años = $47,160 total si nunca refinancias. Si refinancias a convencional al año 5 (cuando tienes 20% equity) y eliminas el MIP, ahorras $32,000+ los siguientes 25 años. Esa es la razón por la que muchos compradores con FHA refinancian a convencional tan pronto como tienen 20% de equity — el primer producto te dejó entrar y el refinance optimiza el costo a largo plazo. La sección de refinanciamiento abajo trabaja la matemática del break-even.

VA funding fee y USDA guarantee fee

Si calificas para préstamo VA o USDA, el programa sustituye el PMI/MIP por una cuota distinta administrada por el Department of Veterans Affairs o por USDA Rural Development. La cuota se cobra al cierre y, en el caso USDA, también como pago anual sobre el balance — ambos números aparecen en el Loan Estimate de tu prestamista para que los compares directamente contra un FHA o convencional con seguro mensual.

VA loans (veteranos y military elegibles)

Los préstamos VA no tienen PMI ni MIP. En su lugar cobran un funding fee — un pago único al cierre, no mensual:

• Primer uso, 0% down: 2.15% del préstamo.
• Primer uso, 5%+ down: 1.50%.
• Primer uso, 10%+ down: 1.25%.
• Uso subsecuente, 0% down: 3.30%.
• Veteranos con discapacidad relacionada con servicio: exentos.

Sobre $285,000 con 0% down (primer uso): $6,127.50 al cierre (típicamente financiado al balance del préstamo).

A diferencia del MIP, no hay pago mensual continuo después de pagar el funding fee. Eso hace al VA loan uno de los productos más eficientes para veteranos elegibles. Requiere SSN (no disponible para préstamos ITIN).

USDA loans (zonas rurales)

USDA cobra dos cargos:

• Upfront guarantee fee del 1.00% del préstamo, financiado al cierre.
• Annual fee del 0.35% anual del balance pagado mensualmente.

Sobre $285,000: $2,850 upfront + $83/mes anual. El annual fee dura toda la vida del préstamo, similar al MIP.

Disponible solo en zonas designadas rurales y semi-urbanas; requiere SSN.

Préstamos ITIN: pago inicial más alto, sin PMI usualmente

En un préstamo ITIN portfolio originado por una credit union regional o un non-QM lender especializado, el seguro mensual de PMI casi nunca aparece como línea separada en el Loan Estimate — porque el pago inicial obligatorio de 15-25% deja tu LTV inicial debajo del umbral típico de PMI desde el día del cierre. El costo del riesgo no desaparece; se incorpora al spread sobre la tasa base que el lender te cotiza al pedir pre-aprobación.

Los préstamos ITIN (non-QM portfolio) típicamente no requieren PMI. La razón: ya estás pagando pago inicial alto (15-25%), lo cual coloca tu LTV inicial en 75-85%, abajo del umbral típico de PMI. El riesgo del prestamista es más bajo de entrada.

Esto suena bien. La trampa es que la tasa de interés ITIN compensa con creces la ausencia de PMI:

• Convencional FICO 740, 5% down: tasa base + PMI ~0.50% efectivo.
• ITIN portfolio, FICO 680, 20% down: tasa base +1.5% a +3% adicional, sin PMI.

El "no PMI" es marketing. El costo efectivo está incorporado a la tasa. Compara siempre APR entre productos (la tasa que incluye todos los costos), no solo la "interest rate".

Algunos prestamistas ITIN sí requieren PMI bajo ciertas condiciones (pago inicial <15%, FICO <620). Pregunta antes de firmar.

LPMI: tasa más alta, sin pago mensual de PMI

Cuando comparas Loan Estimates en convencional, algunos prestamistas te ofrecen una alternativa al PMI mensual: el LPMI, donde el lender paga la prima a la aseguradora hipotecaria una sola vez al cierre y, a cambio, te sube la tasa de interés un cuarto de punto para los 30 años del préstamo. La decisión la tomas al momento de elegir cotización — el LPMI no se "cancela" como el PMI estándar, así que el trade-off dura hasta que vendas o refinancies.

Lender-Paid Mortgage Insurance (LPMI) es una opción donde el prestamista paga la prima de PMI a la aseguradora, pero a cambio te cobra una tasa de interés más alta durante toda la vida del préstamo.

Ejemplo simplificado sobre $285,000 con 5% down, FICO 740:

• Borrower-Paid PMI estándar: tasa 6.50%, PMI $142/mes hasta llegar a 78% LTV (aprox 11 años con amortización natural).
• LPMI: tasa 6.75% (0.25% extra), sin pago mensual de PMI, pero la tasa más alta dura los 30 años.

Cuándo LPMI tiene sentido

• Planeas refinanciar pronto (3-5 años) — la tasa más alta no te duele tantos años.
• Tu DTI está apretado y necesitas que el pago mensual baje para calificar (LPMI baja el pago mensual aparente).
• No te importa pagar más a largo plazo a cambio de menos hoy.

Cuándo NO tiene sentido

• Planeas quedarte 10+ años. El PMI estándar termina a los 11 años; la tasa más alta de LPMI nunca termina hasta que refinancias.
• Tienes buen crédito y prevés terminar el PMI por valoración o pago acelerado.

LPMI funciona como "permanently paying for PMI" en forma de tasa. Hay una razón legítima por la que algunos compradores lo prefieren — pago mensual más bajo en los primeros años — pero entiende el trade-off antes de aceptar.

Refinanciar para eliminar PMI o MIP

Si tienes un FHA con MIP de por vida, la única salida real es refinanciar a convencional con un prestamista distinto cuando alcances 20% de equity — sea por amortización, por pagos extra a principal o por apreciación del mercado. El refi se cierra en una mesa nueva con tasación, closing costs y Loan Estimate nuevos, así que la matemática del break-even point la corres antes de solicitar usando tu balance actual contra el ahorro mensual proyectado.

Cuándo conviene refinanciar para eliminar PMI

• Tu equity alcanzó 20%+ del valor actual (subió la casa o pagaste principal extra).
• Las tasas actuales son cercanas o menores a tu tasa actual.
• Vas a quedarte en la casa al menos 3-5 años más (los costos de refinanciamiento se recuperan en ese tiempo).

Para eliminar PMI sin refinanciar es más barato si lo permite la HPA — ver la sección de la regla del 78% LTV. Refinanciar solo conviene cuando además bajas la tasa o cambias el producto.

Cuándo conviene refinanciar para eliminar MIP

• Tu equity alcanzó 20%+ del valor actual.
• Las tasas convencionales actuales son competitivas con tu tasa FHA.
• Te quedas al menos 5 años más.

Para FHA con MIP de por vida, refinanciar a convencional es la única vía práctica de deshacerte del MIP. Muchos compradores con FHA refinancian a los 3-7 años cuando alcanzan 20% equity y las tasas lo permiten.

Cuánto cuestan los refinanciamientos

Closing costs en un refinance típicamente 2-3% del préstamo. Sobre $285,000: $5,700-$8,550. El "break-even point" (cuándo recuperas esos costos vía ahorro mensual) es la métrica clave:

Si ahorras $200/mes al refinanciar y los costos son $6,000: 30 meses para break-even. Si vas a quedarte 5+ años, conviene. Si planeas vender en 18 meses, no.

Para refinanciar préstamos ITIN, lee la guía específica: Refinanciar con ITIN.

Próximos pasos

Antes de elegir entre FHA o convencional, FHA o ITIN, considera el costo total del seguro hipotecario a lo largo del tiempo que planeas tener el préstamo:

1. Pide a 3 prestamistas cotizaciones (Loan Estimates) que muestren PMI o MIP en línea separada.
2. Calcula el costo del PMI/MIP hasta que termine (PMI) o hasta tu plan de refinanciar (MIP).
3. Compara APR, no solo "interest rate". El APR incluye PMI/MIP en la mayoría de cálculos estándar.
4. Suma el upfront (1.75% MIP en FHA, 1% USDA, funding fee VA) al costo total.

Usa la calculadora de EsMiCasa para correr escenarios con y sin PMI o MIP. Compara mensualidades, costo total a 5 años, y costo total a 30 años. Para encontrar prestamistas que ofrecen FHA, convencional o ITIN según tu perfil, revisa el directorio de EsMiCasa.

Para entender el contexto general del proceso, lee los cornerstones: Comprar casa sin SSN con préstamo ITIN y Construir crédito sin SSN.

Nota legal. Las tasas de PMI, las cuotas de MIP en HUD Handbook 4000.1, los rangos del funding fee del VA y del guarantee fee de USDA cambian con frecuencia. Los rangos citados son referencias generales; verifica con un prestamista licenciado los números vigentes y aplicables a tu programa antes de firmar.

Fuentes

• HUD — Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (FHA MIP): https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/handbook_4000-1
• CFPB — Homeowners Protection Act guidance: https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1024/
• Fannie Mae — Servicing Guide (PMI cancellation): https://servicing-guide.fanniemae.com/
• Freddie Mac — Servicing Guide: https://guide.freddiemac.com/
• VA — Loan funding fee: https://www.benefits.va.gov/homeloans/purchaseco_loan_fee.asp
• USDA — Single Family Housing Guaranteed Loan Program: https://www.rd.usda.gov/programs-services/single-family-housing-programs