Metodología de la calculadora

1. Propósito de esta calculadora

Esta calculadora es una herramienta educativa para entender cuánto podría costarte una hipoteca cada mes en EE.UU., sin pedirte datos personales. No es una decisión de préstamo, no es una pre-aprobación, y no garantiza que califiques para ningún programa. Los resultados son rangos estimados basados en datos publicados — los números reales dependerán de tu historial crediticio, ingresos, deudas y los detalles específicos del prestamista.

Para confirmar tu elegibilidad o recibir una cotización vinculante, consulta con un prestamista licenciado. EsMiCasa no es prestamista ni broker hipotecario; somos una plataforma editorial que conecta a compradores con prestamistas a través de un directorio público.

2. Cómo calculamos el pago mensual

Usamos la fórmula estándar de amortización mensual:

M = P × (r(1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)

Donde:

• P = monto del préstamo (precio de la casa menos tu pago inicial; en FHA se suma la prima MIP inicial financiada)
• r = tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12)
• n = plazo en meses (360 para 30 años)

El resultado M es el pago mensual de principal e interés. A eso le sumamos impuestos a la propiedad, seguro de casa, PMI o MIP (si aplica) y HOA (si aplica). El total es tu pago mensual estimado completo, conocido como PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance).

Lectura adicional: Investopedia — Mortgage Calculator.

3. Tasas de interés que usamos

Las tasas no son cotizaciones vigentes. Son rangos publicados, fechados, que reflejan lo que se ha observado recientemente en el mercado. Para una tasa real, consulta directamente con un prestamista licenciado.

Mostramos rangos para los dos plazos más comunes: 30 años y 15 años. Las tasas de 15 años suelen ser entre 0.5% y 1.0% más bajas que las de 30 años, porque el riesgo de tasa para el mercado secundario es menor. Los préstamos ITIN no-QM tienen un spread más estrecho entre ambos plazos, ya que el prestamista mantiene el préstamo en cartera y el precio refleja riesgo crediticio, no prima de duración.

Las refinanciaciones cash-out (donde sacas equity como efectivo) agregan típicamente +0.50% sobre la tasa de refi tasa-y-término, según los Loan-Level Price Adjustments (LLPAs) publicados por Fannie Mae.

4. Impuesto a la propiedad por estado

Usamos la tasa efectiva promedio publicada por la Tax Foundation (datos 2024). Es un promedio estatal — tu condado o ciudad específica puede variar. Si conoces tu impuesto exacto, ingrésalo manualmente en la calculadora.

5. Seguro de casa por estado

Los promedios anuales de seguro de casa provienen de la tabla publicada por Bankrate — Home insurance rates by state (2024). Florida es notablemente alta debido a riesgos climáticos (huracanes, inundaciones). Texas también está por encima del promedio nacional. Las tasas reales dependen del valor de tu casa, tu historial de reclamos y el tipo de cobertura.

6. PMI y MIP: cómo los calculamos

El PMI (Private Mortgage Insurance) aplica a préstamos convencionales cuando el pago inicial es menor al 20%. Usamos un rango educativo de 0.5% – 1.5% anual del préstamo, alineado con las guías publicadas por aseguradoras hipotecarias (MGIC, Genworth, Radian).

El MIP (Mortgage Insurance Premium) aplica a préstamos FHA. Tiene dos componentes:

• MIP inicial: 1.75% del préstamo, financiado en el monto total.
• MIP anual: 0.50% (LTV ≤ 90%) o 0.55% (LTV > 90%), dividido en 12 pagos mensuales.

Estos valores provienen del HUD Handbook 4000.1, la fuente oficial para las guías de seguro FHA.

7. Préstamos ITIN no-QM: nuestras suposiciones

Los préstamos ITIN están dirigidos a compradores que tienen ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) pero no SSN. Son préstamos “non-QM” (non-Qualified Mortgage), lo que significa que no se ajustan a los lineamientos de Fannie Mae o Freddie Mac. Los prestamistas individuales fijan sus propios requisitos.

Nuestras suposiciones:

• Tasa (30 años): 8.00% – 10.50% (más alta que FHA o convencional debido al perfil de riesgo non-QM).
• Pago inicial: típicamente 15% – 25%, según lineamientos publicados por prestamistas como Hope Credit Union, Sunrise Banks y Prysma.
• PMI: los préstamos ITIN típicamente no requieren PMI separado; el costo del riesgo se absorbe en la tasa de interés.

Los requisitos exactos varían por prestamista. La calculadora usa un rango representativo; tu cotización real puede diferir. El directorio de prestamistas lista todos los prestamistas con programa ITIN publicado, además de las opciones bilingües — ver el directorio completo →

7a. Cómo calculamos el refinanciamiento

El modo “Refinanciar” compara tu préstamo actual contra un préstamo hipotético nuevo. La misma fórmula de amortización mensual del punto 2 calcula el nuevo pago de principal e interés — la diferencia es que el principal (P) parte de tu saldo actual, no del precio de una casa, y el plazo (n) puede ser 15 o 30 años según tu elección.

Para el préstamo nuevo:

• Saldo del nuevo préstamo = saldo actual + cash-out (si aplica). En FHA también se suma el MIP inicial financiado, igual que en una compra.
• LTV nuevo = saldo del nuevo préstamo ÷ valor estimado de la casa × 100. Si supera 80% en convencional, se agrega el flag de PMI.
• Rango de tasa = rango publicado del tipo y plazo elegidos. Si haces cash-out, agregamos +0.50% sobre ambos extremos del rango (premio cash-out típico).

Para la regla del break-even calculamos cuántos meses tardas en recuperar los costos de cierre con tus ahorros mensuales:

break-even (meses) = costos de cierre ÷ ahorro mensual

Donde ahorro mensual= pago P&I actual − pago P&I nuevo. El extremo bajo del break-even combina el costo de cierre más bajo (2% del saldo) con el ahorro más alto; el extremo alto combina el costo más alto (5% del saldo) con el ahorro más bajo. Si el ahorro es ≤ 0, mostramos “sin ahorro estimado” — refinanciar no reduce el pago mensual con esos parámetros.

El costo total del préstamo nuevo es pago P&I × meses del plazo + costos de cierre. El costo de quedarte con tu préstamo actual es una proyección lineal: pago actual × meses del plazo nuevo. No modelamos la amortización exacta del préstamo existente porque eso requeriría conocer los términos originales y el mes exacto del saldo — datos que esta calculadora no pide. Es una aproximación conservadora, no una comparación exacta como la del Loan Estimate del prestamista.

Para préstamos ITIN, el refinanciamiento normalmente se hace con el mismo prestamista portfolio que originó el préstamo, o con otro prestamista non-QM que ofrezca el producto ITIN. Fannie Mae y Freddie Mac no compran préstamos ITIN, así que no existe la ruta convencional típica de refinanciamiento — el prestamista mantiene el préstamo en cartera y aplica sus propias guías. Lectura adicional: CFPB — Refinancing your mortgage.

7b. Tasas de 15 años vs 30 años

Los plazos de 15 y 30 años son los dos productos fijos más comunes en EE.UU. La diferencia principal es la compensación entre tasa y pago mensual:

• 30 años: tasa más alta, pago mensual más bajo, costo total mayor por la vida del préstamo.
• 15 años: tasa típicamente 0.5% – 1.0% más baja (FHA y convencional), pago mensual más alto (más principal por mes), costo total mucho menor.

La razón del diferencial es el riesgo de duración para el mercado secundario: los inversionistas que compran títulos respaldados por hipotecas (MBS) prefieren plazos cortos porque hay menos incertidumbre sobre tasas futuras. Esa preferencia se traduce en una tasa más baja al prestatario.

Para préstamos ITIN no-QM, el spread entre 15 y 30 años es más estrecho (típicamente 0.25%). Esto es porque los prestamistas ITIN mantienen el préstamo en cartera (portfolio) — el precio refleja riesgo crediticio del prestatario, no riesgo de duración del MBS. El plazo cambia el producto menos que en FHA o convencional.

Los rangos exactos que usamos están en la tabla del punto 3, divididos por tipo de préstamo y plazo. Fuente para 15 y 30 años: Freddie Mac PMMS (Primary Mortgage Market Survey), que publica las tasas promedio nacionales semanalmente para ambos plazos.

8. Lo que esta calculadora NO hace

• No es una pre-aprobación. Una pre-aprobación requiere documentación de ingresos, historial crediticio y una decisión de un prestamista licenciado.
• No es una promesa de calificación. Los rangos mostrados son educativos. Tu elegibilidad depende de factores que la calculadora no conoce.
• No considera tu historial crediticio, ingresos completos, o DTI (debt-to-income ratio). Los prestamistas evalúan estos factores; nosotros no.
• No considera todos los costos de cierre potenciales. Mostramos un rango general de 2% – 5% del préstamo, pero los costos exactos (puntos de descuento, escrow, abogado, tasación, inspección) los proporciona tu prestamista.
• No considera asistencia para pago inicial (DPA). Mencionamos que estos programas existen en tu estado, pero la calculadora no aplica beneficios DPA al cálculo.
• No reemplaza la conversación con un prestamista licenciado. Es un punto de partida educativo, no una herramienta de toma de decisiones.

Cómo verificamos los prestamistas

Cada prestamista listado en el directorio pasa por un proceso de verificación editorial antes de publicarse:

1. NMLS Consumer Access. Verificamos el NMLS ID del prestamista en nmlsconsumeraccess.org y confirmamos que la licencia esté activa.
2. Cobertura por estado. Confirmamos contra la página de licencias del prestamista los estados donde mantiene licencia activa.
3. Producto ITIN publicado. Para los prestamistas con programa ITIN declarado, confirmamos que el producto aparezca en el sitio del prestamista como producto publicado, no como excepción caso por caso.
4. Capacidad bilingüe. Confirmamos que el prestamista publique disponibilidad de oficiales de préstamo en español.
5. Revisión trimestral. Repetimos las cuatro verificaciones cada trimestre y actualizamos el campo lastReviewed en cada entrada del directorio.

Si un prestamista no pasa cualquiera de estas cinco verificaciones, no se publica.

Cómo verificamos los programas DPA

Los datos de programas de ayuda al pago inicial (DPA) que aparecen en /programas-dpa/[estado] se verifican trimestralmente:

1. Fuente primaria. Cada programa tiene un administrador oficial (HFA estatal, condado, ciudad). Citamos directamente la URL del administrador en cada entrada.
2. Datos verificables. Para cada programa publicamos: monto máximo DPA, tope de ingreso (% AMI), FICO mínimo, requisito de primer comprador, requisito de residencia principal, requisito de homebuyer education, aporte mínimo del comprador, y compatibilidad ITIN. Cada campo viene del sitio del administrador del programa.
3. Cadencia trimestral. Revisamos cada programa cada 3 meses. Cada estado lleva un campo verified (por ejemplo "2024-Q4") que mostramos en la página del estado para que sepas a qué trimestre corresponde la última verificación.
4. Banner de advertencia. Los programas con needsVerification: true muestran un banner pidiendo que confirmes los detalles vigentes con el administrador del programa antes de aplicar.
5. Política de incertidumbre. Cuando la política ITIN de un programa no está publicada por el administrador, marcamos acceptsItin: "varies" y no afirmamos compatibilidad sin fuente verificable.

9. Frecuencia de actualización

Esta página y los rangos se revisan cada trimestre (Q1, Q2, Q3, Q4). Cuando las fuentes publican nuevos promedios o cuando las tasas se mueven significativamente, actualizamos los datos en el código fuente y en esta página simultáneamente. Última revisión: 14 mayo 2026.

10. Reporta datos desactualizados

Si encuentras un dato desactualizado, una fuente caducada, o un error de cálculo, escríbenos a hello@esmicasa.com. Revisamos el reporte y, si procede, publicamos la corrección en el siguiente ciclo de actualización.

11. Divulgación de afiliación (FTC §5)

EsMiCasa recibe una comisión cuando visitas el sitio de un prestamista a través de nuestro directorio. No cambia el precio que te ofrecen, ni influye en el cálculo que esta herramienta muestra. Los rangos de tasas, impuestos y seguros son los mismos para todos los visitantes — independientemente de si haces clic en un enlace de prestamista o no.

No vendemos tus datos. No transferimos información personal a prestamistas. Cuando haces clic en un prestamista, sales de EsMiCasa y entras en el sitio del prestamista, donde aplica su propia política de privacidad y licenciamiento.

Para los detalles de cómo se estructuran las comisiones de afiliados y qué rangos de CPL aplicamos, consulta Cómo nos pagan en /acerca-de →