En corto.
- El límite FHA es la cantidad máxima que HUD asegura por condado, publicada una vez al año en una Mortgagee Letter. Si tu préstamo lo excede, FHA no aplica salvo que subas el pago inicial.
- La fórmula combina tres herramientas: 115% del precio medio del condado, un mínimo (floor) atado al 65% del conforming de Fannie Mae, y un techo (ceiling) atado al 150% del mismo conforming. El límite final aplica
min(ceiling, max(floor, 115% × precio_medio)).- Casos típicos: compradores de primera vivienda con FICO 580+ y 3.5% de pago inicial buscando casa por debajo del límite FHA de su condado, en propiedades de 1 a 4 unidades owner-occupied.
- Cómo empezar: busca tu condado en la herramienta oficial de HUD, compara contra el precio que estás considerando y, si lo excedes, evalúa convencional 97 / HomeReady / jumbo.
¿Qué es un límite de préstamo FHA?
Antes de pedir pre-aprobación FHA o de hacer una oferta, el comprador necesita saber cuánto le presta HUD en su condado: el préstamo asegurado por la Federal Housing Administration está topado condado por condado, y la cifra exacta vive en la Mortgagee Letter anual de HUD y en su herramienta pública de búsqueda.
Ese límite es la cantidad máxima que HUD garantiza en una hipoteca FHA. Si el préstamo que necesitas lo excede, el prestamista no lo puede asegurar bajo FHA: o reduces el préstamo poniendo más pago inicial, o usas un producto distinto (convencional, jumbo).
La base legal está en el National Housing Act, sección 203(b), codificado en 12 USC §1709(b)(2). La ley fija una fórmula que combina tres piezas:
- El precio medio de la vivienda en el área (condado o MSA).
- Un porcentaje legal (115%) que se aplica a ese precio medio.
- Un mínimo (floor) y un techo (ceiling) que acotan los extremos.
HUD actualiza la tabla una vez al año, típicamente en noviembre o diciembre, con vigencia para el año calendario siguiente. Las cifras de 2026 se publicaron en el cuarto trimestre de 2025 [verificar fecha exacta en la HUD Mortgagee Letter 2026 vigente].
Cómo se calcula: floor, ceiling y la regla del 115%
Cada noviembre o diciembre, HUD recalcula el límite de tu condado con una fórmula de minimax que combina tres herramientas definidas en el Handbook 4000.1 y en 12 USC §1709(b)(2): el 115% del precio medio del condado o MSA, un mínimo (floor) atado al 65% del conforming de Fannie Mae, y un techo (ceiling) atado al 150% de ese mismo conforming. El resultado es la cifra que HUD publica en la Mortgagee Letter del año siguiente.
La fórmula tiene tres componentes:
Regla del 115% del precio medio
Para calcular el límite de cada condado, HUD parte de un dato clave: el precio medio de una casa en esa zona (el median home price, es decir, el precio que queda justo en el medio de todas las ventas). Si el condado es demasiado pequeño, usa el precio de su área metropolitana (MSA), que agrupa varios condados vecinos.
A ese precio medio, HUD le aplica un 115%. En otras palabras, el límite de préstamo se fija un poco por encima del precio típico de la zona, para que un comprador pueda financiar una casa promedio sin quedarse corto. El resultado es lo que llamamos el límite "natural" del condado —la cifra base, antes de aplicar el piso (floor) o el techo (ceiling).
Ejemplo sencillo: imagina un condado donde el precio medio de una casa es de $400,000. HUD multiplica esa cantidad por 115% y obtiene $460,000. Ese sería el límite FHA del condado… siempre que la cifra no caiga por debajo del floor ni supere el ceiling.
Floor: el mínimo para condados de bajo costo
El "floor" (piso) es el límite FHA más bajo que puede existir: ningún condado del país tiene un límite por debajo de esta cifra. Funciona como una garantía mínima para las zonas más baratas.
Se calcula tomando el 65% del límite conforming de Fannie Mae para una casa de una unidad. En 2026, ese límite conforming nacional es de aproximadamente $806,500 [verificar FHFA 2026 vigente], así que el floor FHA queda en unos $524,225 [verificar HUD 4000.1 / Mortgagee Letter 2026 vigente].
¿Cómo se aplica? HUD primero calcula el 115% del precio medio de tu condado. Si esa cuenta da menos que el floor, no importa: el límite sube automáticamente hasta el floor. Es decir, aunque vivas en el condado más económico del país, siempre podrás pedir prestado al menos esa cantidad con un préstamo FHA.
Ceiling: el techo para condados de alto costo
El "ceiling" del límite FHA equivale al 150% del límite conforming de Fannie Mae para préstamos de una unidad. Sobre el ejemplo del párrafo anterior, el ceiling 2026 ronda los $1,209,750 [verificar HUD vigente 2026].
Si la fórmula del 115% del condado da más que el ceiling, el límite se reduce al ceiling. Ningún condado FHA está por encima del ceiling sin importar cuán cara sea la zona — Manhattan tiene el mismo límite máximo que San Francisco o Honolulu si ambos califican como "high-cost".
Resumen de la lógica
límite_condado = min(ceiling, max(floor, 115% × precio_medio_condado))
High Cost Area: por qué algunos condados tienen límites más altos
HUD marca como High Cost Area (HCA) a cualquier condado donde el 115% del precio medio supera el floor. En esos condados —la Bay Area, Manhattan y Brooklyn, los suburbios de DC, y todo Hawaii y Alaska— el límite FHA sube por encima del estándar y refleja el precio real del mercado local, hasta llegar al ceiling.
Ejemplos típicos (verifica el estatus actual de tu condado en la herramienta de HUD):
- California: San Francisco, San Mateo, Marin, Los Angeles, Orange, Santa Clara, Alameda.
- Nueva York / Nueva Jersey: Manhattan, Brooklyn, Queens, Hudson NJ, Bergen NJ.
- Massachusetts: Suffolk, Middlesex, Norfolk.
- Área de Washington DC: DC, Montgomery MD, Fairfax VA, Arlington VA.
- Hawaii y Alaska: todos sus condados usan un multiplicador especial que eleva el tope al 150% del valor estándar.
¿Por qué importa? En un condado HCA, una casa cercana al ceiling todavía califica para FHA. Eso puede ser la diferencia entre comprar con 3.5% de pago inicial o necesitar 10-20% en un préstamo convencional.
Límites por unidades: 1, 2, 3 y 4 unidades
FHA no se limita a casas de una sola unidad: también financia duplex, triplex y cuatriplex, siempre que vivas en una de las unidades (owner-occupied). Por cada unidad adicional, HUD eleva el tope del préstamo en la misma tabla del condado, siguiendo multiplicadores fijos:
- 1 unidad: 100% del límite base del condado.
- 2 unidades: aproximadamente 128% del límite de 1 unidad.
- 3 unidades: aproximadamente 155%.
- 4 unidades: aproximadamente 192%.
Esto convierte a FHA en una herramienta ideal para el "house hacking": compras un multifamiliar con solo 3.5% de pago inicial, vives en una unidad y alquilas las demás. La renta proyectada incluso puede contar parcialmente para calificar —aunque si son 3 o 4 unidades, el préstamo debe pasar el self-sufficiency test del prestamista.
Los límites exactos por condado y por unidades se actualizan anualmente. Consulta HUD Handbook 4000.1, Apéndice II y la tabla anual en HUD.
Cómo encontrar el límite de tu condado
Antes de hablar con cualquier prestamista o agente, puedes averiguar la cifra exacta de tu condado en cinco clics —sin cuenta ni costo— usando la herramienta oficial de HUD, FHA Mortgage Limits. La tabla te muestra el límite para 1, 2, 3 y 4 unidades e indica si tu condado es High Cost Area.
FHA Mortgage Limits: https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm
Pasos:
- En "Year", selecciona 2026.
- En "State", elige tu estado.
- En "County", elige tu condado.
- En "Limit Type", selecciona FHA Forward.
- Haz clic en "Send".
La tabla que aparece muestra el límite para propiedades de 1, 2, 3 y 4 unidades, e indica si tu condado es High Cost Area. Imprímela o guárdala: es la fuente oficial y te conviene tenerla a mano cuando compares prestamistas.
FHA vs. límites conformes (Fannie/Freddie): la regla del 65%
Si tu casa supera el límite FHA de tu condado, hay dos topes por encima: el conforming de Fannie Mae y Freddie Mac (operado por FHFA) y, más arriba, el universo jumbo de los prestamistas de cartera. La relación entre ellos es fija: el floor de FHA siempre equivale al 65% del conforming, y cuando FHFA sube el conforming en noviembre o diciembre, HUD recalcula el floor en su siguiente Mortgagee Letter. Aquí comparamos los tres niveles para que sepas a cuál producto saltar.
Existen tres niveles (tiers) de límites en el mercado hipotecario. Cuál te toca depende de cuánto cueste tu casa:
| Tier | Quién lo opera | Tope aproximado 2026 (1 unidad, base) |
|---|---|---|
| Límite FHA | HUD | floor = 65% del conforming; ceiling = 150% del conforming |
| Límite conforming | FHFA / Fannie Mae / Freddie Mac | ~$806,500 base; ~$1,209,750 en HCA [verificar FHFA 2026 vigente] |
| Jumbo | El prestamista (cartera propia) | Por encima del límite conforming |
[verificar montos exactos 2026 en FHFA — https://www.fhfa.gov/policy-programs/conforming-loan-limit]
La regla del 65% es sencilla: el límite mínimo de FHA (el floor) siempre equivale al 65% del límite conforming de Fannie. Por eso, cuando FHFA sube el conforming en noviembre o diciembre, HUD recalcula el floor de FHA justo después.
¿Qué significa para ti? Si tu casa cuesta más que el límite FHA pero menos que el conforming, un préstamo convencional 97 (3% de pago inicial) o HomeReady puede ser tu mejor opción. Y si cuesta más que el conforming, necesitarás un préstamo jumbo (lee Préstamos jumbo para hispanos).
Qué pasa si tu casa cuesta más que el límite
Si encuentras la casa perfecta pero el préstamo supera el límite FHA de tu condado, tienes tres salidas concretas. Cada una cambia el FICO mínimo, el pago inicial y la tasa que te ofrecen:
Opción 1: Reduce el préstamo aumentando el pago inicial
Si el límite FHA en tu condado es $524,000 y la casa cuesta $600,000, tendrías que poner al menos $76,000 de pago inicial (unos 12.7%) para que el préstamo quede en $524,000. Es mucho más que el 3.5% mínimo de FHA, pero te mantiene dentro del producto.
Para muchos compradores hispanos esto no es realista, y por eso FHA no funciona bien en condados HCA donde el ceiling aún queda por debajo de los precios reales.
Opción 2: Cambia a un préstamo convencional
Con FICO de 620+ y 3-5% de pago inicial, un convencional 97, HomeReady (Fannie) o Home Possible (Freddie) puede financiar tu compra hasta el límite conforming. Pagas PMI si pones menos del 20%, pero se cancela automáticamente al llegar al 22% de equity.
Opción 3: Cambia a un préstamo jumbo
Si la casa supera tanto el límite FHA como el conforming, necesitas un jumbo. Suelen exigir FICO 700+, 10-20% de pago inicial, DTI ≤43% y 6-12 meses de reservas. Lee la guía específica: Préstamos jumbo para hispanos.
Programas para mercados de alto costo
En condados de alto costo donde incluso el ceiling de FHA queda por debajo del precio mediano —partes de la Bay Area, Manhattan, Long Island, la costa de Boston y Miami-Dade— la state housing finance agency de tu estado ofrece programas que funcionan junto a tu préstamo principal (FHA, convencional o jumbo). No reemplazan el límite FHA: cubren parte del pago inicial o de los closing costs, y viven en la agencia estatal, no en HUD.
- CalHFA (California): programas estatales con caps de income más altos para HCA. Ver DPA California.
- SONYMA (Nueva York): programas para first-time buyers con income caps ajustados a HCA. Verifica con la agencia estatal.
- MassHousing: programas estatales con caps altos para el Boston metro.
- Florida Hometown Heroes: aplica en condados HCA de Florida (Miami-Dade, Monroe). Ver DPA Florida.
Pueden hacer que la matemática funcione donde solo con FHA no daría.
Cuándo cambian los límites (calendario anual)
Cada año, entre noviembre y diciembre, FHFA y HUD ejecutan el ciclo de actualización en dos pasos:
- Noviembre - diciembre: FHFA anuncia el nuevo conforming loan limit (nacional y por HCA) para el año siguiente.
- Diciembre (poco después): HUD publica la Mortgagee Letter con los nuevos límites FHA por condado y por unidades.
- Vigencia: los nuevos topes aplican típicamente desde el 1 de enero, aunque algunos prestamistas ya honran el nuevo límite para cierres de diciembre.
Si estás cerrando cerca del cambio de año, verifica con tu prestamista qué límite aplica a tu caso. Por lo general manda la fecha de application, no la de cierre —pero esto depende del prestamista, así que confírmalo.
Próximos pasos
- Busca el límite de tu condado en la herramienta de HUD.
- Compara contra el precio que estás considerando: si el precio menos tu pago inicial supera el límite, FHA no aplica directamente.
- Si supera el límite, considera convencional o jumbo según el monto.
- Verifica si tu condado es HCA — eso amplía tus opciones FHA.
- Usa la calculadora de EsMiCasa para modelar pago mensual con varios productos.
- Pide cotizaciones a 3 prestamistas que ofrezcan FHA, conventional y jumbo, y compara APR de los tres. El directorio de prestamistas te ayuda a empezar.
Si recién estás iniciando el proceso, lee los cornerstones: Comprar casa sin SSN con préstamo ITIN, y Construir crédito sin SSN.
Para productos relacionados con límites: PMI vs MIP: cuál pagas, Préstamos jumbo para hispanos, y Costos de cierre al comprar casa.
Nota legal. Los límites FHA y conforming cambian anualmente. Las cifras citadas aquí son referencias generales; consulta siempre la fuente oficial de HUD y FHFA para el año vigente, y verifica con un prestamista licenciado el límite específico de tu condado y los requisitos completos.
Fuentes
- HUD — Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (mortgage limits sections): https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/handbook_4000-1
- HUD — FHA Mortgage Limits search tool: https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm
- 12 USC §1709(b)(2) — National Housing Act FHA mortgage limits: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/1709