DACA, TPS y comprar casa en 2026: el cambio de la FHA en mayo 2025 y qué opciones quedan

En corto.

• FHA cerró para residentes no permanentes el 25 mayo 2025 con la Mortgagee Letter 2025-09 de HUD. Esto deja fuera a DACA, TPS, asylees pendientes, refugees pendientes y holders de visas H-1B, L y O.
• El camino convencional sigue abierto vía Fannie Mae Selling Guide B2-2-02 y el equivalente de Freddie Mac, con SSN válido, EAD vigente, 2 años de empleo y 2 años de crédito.
• Requisitos típicos: pago inicial desde 3% (HomeReady) o 5% estándar; DTI hasta 45–50%; FICO según producto. Cada prestamista interpreta "expectativa razonable de renovación" del EAD distinto.
• Cómo empezar: habla primero con un abogado de inmigración del state bar de tu estado, después corre números en la calculadora y pide tres Loan Estimates a prestamistas que originen bajo B2-2-02.

Última revisión: 28 mayo 2026. Las reglas de inmigración y elegibilidad hipotecaria están cambiando rápidamente. El estado vigente al momento de solicitar manda; la consulta legal descrita en la sección 7 es el paso que valida tu situación específica.

1. Qué cambió en mayo 2025 y por qué importa

El 25 mayo 2025, la Mortgagee Letter 2025-09 de HUD (News Release 25-048) entró en vigor en el sistema FHA Connection que usan todos los prestamistas FHA-aprobados del país, eliminando la categoría de "non-permanent resident" como elegible. Desde esa fecha, un loan officer FHA que ingresa el perfil de un recipient de DACA, TPS u otra categoría con EAD pero sin green card recibe un rechazo automático del sistema. El cambio impacta directamente a millones de residentes no permanentes que antes calificaban para pago inicial desde 3.5%.

Antes de esa fecha, un residente no permanente con EAD vigente podía solicitar un préstamo FHA bajo las mismas reglas que un ciudadano estadounidense: pago inicial desde 3.5%, mismos límites de FICO, mismos límites de DTI.

Después del 25 mayo 2025, la FHA solamente acepta:

• Ciudadanos estadounidenses.
• Residentes permanentes legales (Lawful Permanent Residents, LPR — green card holders).

Esto afectó directamente a recipientes de DACA, holders de TPS, asylees con caso pendiente, refugiados con caso pendiente, holders de visas H-1B, L, O, y a otras categorías con autorización de empleo pero sin green card.

Importante. Este es un cambio de política administrativa, no de ley federal. Está siendo cuestionado en cortes y la posición de futuras administraciones puede revertirlo. La fecha exacta de cualquier reversa futura no se puede predecir desde aquí; el estado vigente al momento de solicitar es el que importa.

El resto del mercado hipotecario federal (Fannie Mae, Freddie Mac) NO cambió sus reglas en mayo 2025. Los préstamos convencionales para residentes no permanentes siguen disponibles bajo Fannie Mae Selling Guide B2-2-02 y el equivalente de Freddie Mac. Esa es la puerta que sigue abierta, y es donde se concentra el resto de esta guía.

2. Quiénes son elegibles a cada producto en mayo 2026

Las reglas vigentes al 28 mayo 2026 forman una matriz por estatus migratorio y por producto hipotecario federal — FHA, convencional Fannie/Freddie, VA, USDA, ITIN. Cada producto tiene su propio guidebook (HUD Handbook 4000.1, Fannie Mae Selling Guide, Freddie Mac Single-Family Seller/Servicer Guide) y cada prestamista lo interpreta en su mesa de underwriting. La matriz describe los criterios objetivos del programa; tu elegibilidad individual la confirma el prestamista en la solicitud.

Dos notas operativas sobre la fila de residentes no permanentes:

• DACA: USCIS requiere renovación del estatus cada 2 años. Si tu DACA está cerca de expirar, los prestamistas pueden requerir prueba de renovación pendiente o de aprobación reciente. La elegibilidad hipotecaria depende del estado vigente al momento de solicitar.
• TPS: USCIS mantiene un listado actualizado de países con TPS designado (entre ellos Honduras, El Salvador, Haití, Venezuela, Cameroon, Nicaragua, Ucrania, Sudán, Yemen, y otros). Las designaciones se renuevan cada 6 a 18 meses. Si tu TPS expira y no se renueva, tu elegibilidad cambia inmediatamente.

Si tu ruta termina en ITIN, esa se cubre en detalle en Comprar casa sin SSN con préstamo ITIN.

3. El camino convencional vía Fannie Mae B2-2-02

La sección B2-2-02 del Fannie Mae Selling Guide — y su equivalente 5103.2 en el Freddie Mac Single-Family Seller/Servicer Guide — define los criterios para "non-US citizen borrowers" desde antes del cambio FHA de mayo 2025 y siguió intacta después. El criterio se aplica en el sistema Desktop Underwriter de Fannie Mae (o Loan Product Advisor de Freddie Mac) cada vez que el underwriter de un prestamista corre la solicitud.

Los criterios típicos del programa B2-2-02 son:

• SSN válido (no ITIN). Si solamente tienes ITIN, este camino no aplica.
• EAD vigente al momento de solicitar (Form I-766 emitido por USCIS), con expectativa razonable de renovación.
• 2 años de historial de empleo verificable en Estados Unidos.
• 2 años de historial crediticio — puede ser un "thin file" con compensating factors aceptables.
• DTI dentro de los límites estándar del programa convencional (típicamente hasta 45-50% con automated underwriting).
• Estructura de pago inicial igual que para ciudadanos: 3% con HomeReady, 5% con convencional estándar, 20% para evitar PMI.

Freddie Mac mantiene reglas paralelas en su sección 5103.2. En la práctica, los dos programas son intercambiables para la mayoría de prestatarios.

Importante. Cada prestamista interpreta "expectativa razonable de renovación" de manera distinta. Algunos prestamistas se niegan a originar préstamos para DACA o TPS aun cuando técnicamente el prestatario cumple con B2-2-02, porque su comité de riesgo prefiere no tocar perfiles cuyo estatus puede cambiar por decisión administrativa. Otros prestamistas originan estos préstamos rutinariamente. La regla práctica: pregunta a 3 o más prestamistas; al menos uno suele aceptar.

Si te dicen "no hacemos préstamos para DACA" sin explicar las reglas de B2-2-02, ese prestamista no es necesariamente correcto — está reflejando su política interna, no la regla de Fannie Mae. Busca un prestamista que sí origine bajo B2-2-02.

4. Lo que el prestamista te va a pedir documentar

Entre la pre-aprobación y la entrega del Loan Estimate, el prestamista solicita al comprador la documentación base de identidad, estatus, empleo (2 años), crédito (2 años) y activos. Los archivos se entregan vía un portal seguro del prestamista (típicamente Encompass, Blend o similar) o por email, en formato PDF; los originales rara vez se piden. La carpeta digital se prepara en tu casa antes de presentar la solicitud para evitar fricción durante el underwriting.

Esta es la documentación base. Cada prestamista puede pedir más, pero rara vez menos:

Identidad y estatus

• SSN válido (tarjeta de seguro social o documento equivalente del SSA).
• EAD vigente (Form I-766, copia frente y dorso).
• Pasaporte vigente del país de origen.
• Comprobante de estatus específico:
  • DACA: Form I-797 con la aprobación más reciente de tu Consideration of Deferred Action for Childhood Arrivals.
  • TPS: evidencia de tu registration original y de tu última renovación (re-registration approval).

Historial laboral (2 años)

• W-2 de los últimos 2 años.
• Talones de pago (paystubs) de los últimos 30 días.
• Carta del empleador confirmando puesto, fecha de inicio y salario actual.
• Si eres independiente: Schedule C y 1099 de los últimos 2 años más estados bancarios.

Historial crediticio (2 años)

• Tri-merge credit report (Experian, Equifax, TransUnion). El prestamista lo saca; tú pagas el costo.
• Si tu reporte es "thin", documentación de pagos alternativos: renta, electricidad, teléfono, seguro de auto.

Activos

• Estados de cuenta bancarios de los últimos 2 a 3 meses.
• Gift letter si parte del pago inicial es regalo familiar.

Nota sobre privacidad de datos. Los prestamistas no comparten esta documentación con autoridades de inmigración bajo procesos estándar. Pero la información sí queda en sistemas federales de subasta hipotecaria (Desktop Underwriter de Fannie Mae, Loan Product Advisor de Freddie Mac) y, si el préstamo se vende a un servicer, ese servicer también ve la documentación. Esta es información que puede ser obtenida vía subpoena con causa probable bajo procesos legales. La exposición de datos forma parte de la consulta legal descrita en la sección 7.

5. La situación del IRS-ICE MOU (abril 2025)

El estado actual del MOU IRS-ICE es legalmente inestable y la documentación que el prestamista pide bajo Form 4506-C podría quedar expuesta a intercambio bajo procesos legales. Para el comprador, esto se materializa cuando el prestamista verifica tus IRS transcripts durante el underwriting.

6. Las 5 preguntas que tienes que hacerle a tu prestamista

Antes de entregar documentación, autorizar un hard pull o pagar fees, haz estas cinco preguntas al loan officer en la primera llamada o videollamada. Anota las respuestas y compáralas entre los 3 o más prestamistas que estés considerando; si un loan officer no contesta con claridad, ese prestamista queda fuera de la lista corta.

1. ¿Originas préstamos convencionales para residentes no permanentes bajo B2-2-02?

Si te dicen "no podemos hacer DACA" o "no hacemos TPS" sin citar B2-2-02 ni explicar las reglas, es señal de que la política interna del banco no permite el producto. Busca otro prestamista. No insistas — un comité de riesgo que no quiere el perfil generalmente no cambia de opinión mid-application.

2. ¿Tu underwriting team tiene experiencia con EAD-only borrowers?

La respuesta importa porque el time-to-close varía entre 30 y 75 días según la experiencia del equipo. Un underwriter que nunca ha visto un Form I-797 de DACA puede pedir documentación adicional innecesaria o demorar la decisión final. Pregunta directamente cuántos préstamos a residentes no permanentes han cerrado en los últimos 12 meses.

3. ¿Qué pasa si mi EAD expira durante el período de pre-aprobación o entre la pre-aprobación y el cierre?

Necesitas saber esto antes de solicitar. Algunos prestamistas requieren que el EAD tenga al menos 6 meses de validez al momento del cierre; otros aceptan EAD activo con renovación pendiente documentada. Esta es una pregunta que te puede ahorrar semanas de trabajo perdido si tu fecha de renovación cae cerca del cierre estimado.

4. ¿Cuáles compensating factors aceptan para thin credit file?

Si tu historial crediticio es corto, pregunta qué documentación alternativa aceptan: rental history reporting, alternative credit con servicios públicos, manual underwriting con cartas explicativas. Los criterios actuales varían por prestamista; no asumas que un "no" del primer prestamista significa que tu perfil completo no califica en ningún lado.

5. ¿Trabajan con un loan officer bilingüe en español o tengo que traducir?

No es trivial. La documentación legal hipotecaria es densa y técnica, y firmar algo que no entiendes al 100% es riesgo financiero serio. Si el prestamista no tiene LO bilingüe, considera ir con un prestamista que sí lo tenga, o lleva a la conversación a un profesional que pueda traducir con precisión los términos técnicos.

7. El abogado de inmigración: por qué necesitas uno antes de solicitar

Antes de pedir pre-aprobación con cualquier prestamista, el comprador con DACA, TPS o EAD se reúne con un abogado de inmigración licenciado por el state bar de su estado — o con un DOJ-BIA accredited representative si el costo es una barrera — para evaluar la intersección entre la hipoteca a 15-30 años y un estatus migratorio que puede tener un horizonte mucho más corto. La consulta se hace en la oficina del abogado, por videollamada, o en una organización no lucrativa reconocida por el DOJ, y precede a la primera solicitud.

Comprar casa en Estados Unidos NO te da estatus migratorio. NO te protege de deportación. NO renueva tu DACA o TPS automáticamente. Una hipoteca es una obligación de deuda de 15 a 30 años; tu estatus migratorio puede tener un horizonte mucho más corto. La intersección de los dos calendarios es donde el riesgo se concentra, y es exactamente la pregunta que un abogado de inmigración del state bar puede ayudarte a evaluar.

Un abogado licenciado por el state bar de tu estado, especializado en inmigración, te puede asesorar sobre:

• Si tiene sentido solicitar ahora con tu estatus actual, o esperar a una posible green card o ajuste de estatus.
• Cómo manejar la documentación hipotecaria si tu estatus está en transición (por ejemplo, USCIS interview pendiente, ajuste de I-485 pendiente).
• Qué hacer si tu EAD está a punto de expirar durante el proceso hipotecario.
• El impacto específico que tienen los cambios en el IRS-ICE MOU sobre tu situación particular.
• La interacción entre tu hipoteca, tu declaración de taxes, y tu expediente de inmigración.

Si no puedes costear un abogado privado, los DOJ-BIA accredited representatives son representantes acreditados por el Department of Justice / Board of Immigration Appeals que pueden ofrecer asesoría legal en organizaciones no lucrativas reconocidas — muchos con consulta gratuita o a bajo costo. El roster oficial del DOJ tiene la lista actualizada por estado y organización.

Esta guía no es asesoría legal de inmigración. Es una descripción del panorama de productos hipotecarios federales según las reglas vigentes al 18 mayo 2026. Tu situación específica requiere análisis individual por un profesional licenciado.

8. Próximos pasos

Si tu estatus actual es DACA, TPS, o residente no permanente con EAD y SSN válido:

1. Primero, abogado de inmigración. Habla con un abogado del state bar de tu estado, o con un representante DOJ-BIA acreditado, para evaluar si este es el momento correcto de solicitar una hipoteca dado tu estatus específico, tus fechas de renovación, y tus planes a 5-10 años.

2. Después, corre los números. Usa la calculadora de EsMiCasa para simular un préstamo convencional con 3% (HomeReady), 5% (estándar), o 20% (sin PMI) de pago inicial. Ajusta tasa, plazo y precio hasta que el pago mensual encaje en tu presupuesto.

3. Después, compara prestamistas. Revisa el directorio de prestamistas de EsMiCasa y filtra por los que originan préstamos convencionales para residentes no permanentes bajo Fannie Mae B2-2-02. Pide Loan Estimates a por lo menos 3 prestamistas el mismo día. Compara tasa, APR, costos de cierre y points línea por línea.

4. Lectura relacionada. Si tu situación cambia y quedas sin SSN, revisa Comprar casa sin SSN con préstamo ITIN (la alternativa ITIN). Para el proceso completo de cierre, 12 pasos para comprar casa. Para comparar cotizaciones, Comparar préstamos con Loan Estimate.

Fuentes

• HUD — Mortgagee Letter 2025-09 / News Release 25-048 (residency requirements crackdown, vigente 25 mayo 2025): https://www.hud.gov/news/hud-no-25-048
• Fannie Mae — Selling Guide B2-2-02 (non-US citizen borrower eligibility requirements): https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b2-2-02/non-us-citizen-borrower-eligibility-requirements
• Freddie Mac — Eligibility for non-US citizens with valid EAD/visa (section 5103.2): https://guide.freddiemac.com/app/guide/section/5103.2
• USCIS — DACA (Deferred Action for Childhood Arrivals) overview: https://www.uscis.gov/DACA
• USCIS — Temporary Protected Status (TPS) country list and current designations: https://www.uscis.gov/humanitarian/temporary-protected-status
• DOJ — BIA-accredited representative roster (consulta legal de inmigración gratuita o de bajo costo): https://www.justice.gov/eoir/recognition-and-accreditation-program