Cómo comprar casa en subasta o remate: HUD, HomePath, HomeSteps y la subasta del condado

En corto: "comprar en remate" puede ser dos cosas muy distintas.

1. Comprarle una casa embargada al dueño que se quedó con ella: HUD (casas FHA), Fannie Mae (HomePath) o Freddie Mac (HomeSteps). Haces una oferta con un agente, puedes usar préstamo y, si vas a vivir en la casa, tienes un periodo en el que los inversionistas no pueden competir.
2. Pujar en la subasta del sheriff o del condado: normalmente pagas con fondos certificados, no puedes ver la casa por dentro, puede tener deudas pegadas y puede estar ocupada.

Para quien compra por primera vez, la diferencia es enorme. Aquí te explicamos las dos, con lo que dicen las fuentes oficiales.

Opción 1: casas de HUD (hudhomestore.gov)

Son casas que la FHA recibió después de una ejecución hipotecaria. Según HUD:

• Se ofertan con un agente registrado con HUD. No puedes ofertar tú directamente (HUD Homestore FAQ). Puedes buscar un agente registrado en hudhomestore.gov.
• Prioridad para quien va a vivir en la casa. En el "periodo exclusivo" los inversionistas no pueden ofertar. Dura 15 días si la casa se ofrece como asegurable por FHA y 5 días si no es asegurable (HUD ML 2025-13; HUD Homestore FAQ). Después empieza el periodo extendido, en el que todos pueden ofertar.
• Qué te comprometes a hacer: certificas que no compraste una casa de HUD como dueño-ocupante en los últimos 24 meses y que vivirás en ella como residencia principal al menos 12 meses (adenda de HUD).
• Número de Seguro Social: para ofertar como dueño-ocupante en el periodo exclusivo, HUD pide un número de Seguro Social. En el periodo extendido acepta SSN, EIN o TIN (HUD Homestore FAQ).
• Si tienes ITIN y no SSN: según esa página de HUD, no puedes ofertar como dueño-ocupante en el periodo exclusivo, pero sí en el periodo extendido. El ITIN es un número de identificación del contribuyente que da el IRS. Confirma con tu agente registrado con HUD cómo anotarlo en la oferta (HUD Homestore FAQ).
• Se venden "como están" (as-is). HUD no garantiza el estado de la casa ni paga reparaciones, y "recomienda firmemente" una inspección profesional antes de ofertar (HUD).
• Ayuda con costos: en la mayoría de las ventas puedes pedirle a HUD que pague hasta el 3% de tus costos de financiamiento y cierre (HUD).
• El anuncio dice si puedes usar FHA (HUD Homestore FAQ):
  • IN: asegurable por FHA tal como está.
  • IE: asegurable si tu prestamista abre una reserva para reparaciones estimadas en no más de $10,000.
  • UI: no asegurable (reparaciones de más de $10,000), salvo con un préstamo 203(k).
• Si vas a usar un préstamo FHA: desde el 25 de mayo de 2025, HUD ya no acepta a residentes no permanentes (HUD ML 2025-09).
• Good Neighbor Next Door: policías, maestros de pre-kínder a 12.º grado, bomberos y técnicos de emergencias pueden recibir un 50% de descuento sobre el precio de lista en zonas de revitalización. A cambio, tienen que vivir en la casa 36 meses (HUD Homestore FAQ).

Opción 2: Fannie Mae HomePath y Freddie Mac HomeSteps

Son casas que Fannie Mae o Freddie Mac recuperaron. Se compran con un agente, como cualquier casa listada.

• First Look (primera mirada): es un periodo en que solo dueños-ocupantes, entidades públicas y algunas organizaciones sin fines de lucro pueden comprar, antes que los inversionistas. En 2021 la FHFA anunció que sería de 30 días para Fannie Mae y Freddie Mac (FHFA). En HomePath, el reloj de cuenta regresiva en cada anuncio te dice cuánto tiempo queda.
• Freddie Mac (HomeSteps) confirma en su página los 30 días desde que la casa sale en el MLS. Las casas multifamiliares no entran. No tienes que ser primer comprador, solo comprar la casa como tu residencia principal. Tú y tu agente firman una declaración jurada de que vivirás en la casa (HomeSteps).
• Fannie Mae (HomePath): si compras como dueño-ocupante, firmas una certificación. En ella prometes mudarte en los 60 días después del cierre y vivir ahí al menos un año. Si mientes, puedes perder tu depósito y tener que pagar $10,000 como daños, entre otras consecuencias (certificación de HomePath).
• Ojo: HomeSteps también usa subastas. Freddie Mac dice que vende algunas casas en subastas en línea a través de Auction.com y RealtyBid.com, y que tienes que registrarte antes con cada empresa (HomeSteps). Esas reglas son las de la subasta, no las de una compra normal.

Opción 3: la subasta del sheriff o del condado

Aquí las reglas cambian por estado y por condado: quién hace la subasta, cómo se paga, cuándo recibes la casa y qué deudas sobreviven. No hay una regla nacional. Como ejemplo, esto es lo que publican dos condados (no tiene por qué ser igual en el tuyo):

• No puedes ver la casa por dentro y puede estar ocupada. "No tenemos acceso a la propiedad. Todavía podría estar ocupada" (Lake County, IL). En Grand Traverse, MI, la venta es "as is, where is", y sacar legalmente a los ocupantes le toca al comprador (Grand Traverse County).
• El título no viene limpio. Lake County advierte que la venta no garantiza un título limpio, que algunos gravámenes pasan al comprador y que, si quien remata tiene una deuda secundaria, el comprador tendría que pagar la deuda principal. Grand Traverse dice que el comprador asume todos los gravámenes.
• Pago con fondos certificados. Los dos condados piden cheques de caja o fondos certificados por el banco. En Grand Traverse se paga completo el mismo día de la venta.

Antes de pujar, pregunta en la oficina del sheriff, el secretario del tribunal o la oficina de registros de tu condado, y considera hablar con un abogado de bienes raíces de tu estado.

Los riesgos, en una tabla

Seguro de título: el CFPB explica que el seguro de título del dueño te protege si alguien reclama algo sobre la casa de antes de que la compraras, por ejemplo impuestos que el dueño anterior no pagó o contratistas a los que no les pagaron (CFPB).

Para seguir leyendo en EsMiCasa

• Transacciones especiales: familia, FSBO y foreclosure
• Inspección de casa: qué buscar
• Costos de cierre al comprar casa

Nota legal

Esta guía es informativa y no es asesoría financiera ni legal personal. Las reglas de subastas y ventas de casas embargadas cambian por estado, por condado y con el tiempo. Confirma con la fuente oficial, un agente registrado y, si hace falta, un abogado de tu estado antes de ofertar.

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