Programas DPA en Texas 2026: Guía por estado

En corto.

La asistencia disponible llega hasta 5% del monto del préstamo en programas estatales (TDHCA My First Texas Home, TSAHC Home Sweet Texas) más DPA municipal de hasta $40,000 en Houston, Dallas, Austin y El Paso.

Quién califica en una línea: residencia principal en Texas, ingreso bajo el cap del condado, 620 FICO para FHA o 640 para convencional y curso de homebuyer education. Algunos programas exigen primer comprador; otros no.

Estructura típica: subvención sin reembolso, segundo préstamo perdonable a 3 años o préstamo perdonable a 5–10 años; el Texas Mortgage Credit Certificate (TX-MCC) se apila gratis como crédito tributario federal.

Cómo solicitar: a través de un prestamista participante de TDHCA o TSAHC al inicio del proceso, antes de pedir pre-aprobación. Aplica entre septiembre y enero para maximizar disponibilidad de fondos federales municipales.

Texas opera bajo un modelo de dos administradores estatales — TDHCA (Texas Department of Housing and Community Affairs) y TSAHC (Texas State Affordable Housing Corporation) — más una capa robusta de programas municipales en Houston, Dallas, Austin, San Antonio y El Paso. La buena noticia para el comprador es que casi cualquier persona que califica para una hipoteca FHA puede combinar al menos un programa estatal con uno local. La mala noticia es que la coordinación es responsabilidad del comprador y del prestamista; nadie te llama para ofrecerte estas opciones.

Quién califica en general

Los programas de Texas comparten una matriz común de requisitos que el prestamista participante revisa contra tu expediente antes de la pre-aprobación: residencia principal en Texas, ingreso bajo el cap del condado, crédito mínimo según el producto, curso de homebuyer education completado y precio de compra bajo el cap. Los detalles cambian entre TDHCA, TSAHC y los programas municipales — lo que sigue es la lista corta que se repite en casi todos.

Primer comprador: no dueño en los últimos 3 años (para MFTH, Home Sweet Texas en modo "first-time" y la mayoría de programas municipales). My Choice Texas Home y Home Sweet Texas en modo "no first-time" no requieren este estatus.
Residencia principal: la casa tiene que ser tu vivienda.
Ingreso bajo el límite del condado: los condados con AMI alto (Travis-Austin, Williamson) tienen topes más generosos en dólares absolutos.
Crédito mínimo: 620 FICO para FHA, 640+ para convencional (verificar con prestamista el mínimo aplicable).
Curso de homebuyer education: 6–8 horas, online o presencial; obligatorio en todos los programas.
Precio de compra bajo el cap: TDHCA publica caps por condado anualmente.

Si tienes ITIN en vez de SSN, los programas estatales (TDHCA, TSAHC) generalmente requieren SSN. Algunos programas municipales han abierto excepciones, pero la disponibilidad varía. Consulta con un prestamista licenciado para confirmar la elegibilidad antes de invertir tiempo en la solicitud.

Errores comunes al solicitar DPA en Texas

En los meses entre primer contacto con el prestamista y la oferta, casi todos los compradores en Texas tropiezan con los mismos cinco errores — sea por confundir TDHCA con TSAHC, por solicitar Houston HAP desde una dirección que no está dentro de los límites de la ciudad, o por no pedir el TX-MCC que se apila gratis sobre el DPA estatal. Los errores se cometen al elegir prestamista, programa o casa, y casi todos se evitan verificando con el prestamista participante antes de firmar la solicitud.

Confundir TDHCA con TSAHC. Son agencias distintas con programas paralelos. El prestamista tiene que ser participante de la agencia específica.
Asumir que My First Texas Home y My Choice Texas Home son lo mismo. MFTH exige primer comprador; My Choice no. Confundirlos te puede excluir del programa correcto.
Solicitar el programa de la ciudad sin verificar los límites geográficos. Houston HAP solo funciona dentro de los límites de la ciudad de Houston, no en Pasadena ni Sugar Land aunque tengan dirección "Houston". Verifica con un mapa oficial.
Esperar al inicio del año fiscal estatal. El año fiscal de Texas es septiembre–agosto. Los fondos federales que reciben los programas municipales suelen llegar en octubre. Solicitar entre septiembre y enero maximiza disponibilidad.
No pedir TX-MCC. El Texas Mortgage Credit Certificate es un crédito tributario federal de hasta 20% del interés pagado anualmente. No es DPA en efectivo, pero reduce tu obligación tributaria por la vida del préstamo. Es compatible con MFTH, Home Sweet Texas y la mayoría de programas municipales.

¿Qué programas DPA están disponibles en Texas?

Antes de pedir pre-aprobación, conviene tener el mapa completo. A nivel estatal, Texas opera bajo dos administradores con catálogos paralelos — TDHCA (Texas Department of Housing and Community Affairs) y TSAHC (Texas State Affordable Housing Corporation) — y a nivel municipal, Houston, Dallas, Austin, San Antonio y El Paso operan programas propios financiados con HOME Investment Partnership o CDBG. El comprador no aplica directo a la agencia — aplica a través de un prestamista participante de TDHCA o TSAHC que registra el expediente en el sistema antes del cierre.

TDHCA opera:

My First Texas Home — para primer comprador, hipoteca FHA/VA/USDA + DPA hasta 5%.
My Choice Texas Home / Bond Program 77 — sin requisito de primer comprador en ciertos casos, hipoteca con tasa competitiva + DPA.
Texas Mortgage Credit Certificate (TX-MCC) — crédito tributario federal, no DPA en efectivo, pero compatible con los anteriores.

TSAHC opera:

Home Sweet Texas Home Loan Program — para compradores de ingreso bajo-moderado, sin restricción profesional.
Homes for Texas Heroes — para maestros, policías, bomberos, EMS, veteranos y empleados correccionales.

Ambas agencias administran sus programas con un panel de prestamistas participantes; el comprador aplica a través del prestamista, no directo a la agencia. La diferencia clave: TDHCA es agencia gubernamental; TSAHC es una corporación 501(c)(3) creada por el estado pero que opera con flexibilidad de organización sin fines de lucro.

A nivel municipal, las ciudades grandes operan sus propios programas, casi todos financiados con HOME Investment Partnership o CDBG dollars del HUD.

TDHCA My First Texas Home en detalle

My First Texas Home (MFTH) es el programa de TDHCA con más volumen en Texas — una hipoteca a 30 años a tasa fija combinada con un segundo préstamo de hasta 5% del monto del préstamo como DPA. El comprador aplica con un prestamista participante de TDHCA al inicio del proceso, antes de cerrar la pre-aprobación, y el sistema estatal reserva los fondos en el día. Aplica a primer comprador (no dueño en los últimos 3 años) que compra residencia principal en Texas.

Qué ofrece

Hipoteca a 30 años a tasa fija (FHA, VA o USDA) con tasa competitiva.
Segundo préstamo de DPA de hasta el 5% del monto de la hipoteca (verificar con TDHCA el tope vigente).
El DPA puede estructurarse como segundo préstamo perdonable a 0% o como subvención dependiendo del expediente.

Quién aplica

Además de la matriz general de Texas (ver arriba), MFTH exige primer comprador, precio de compra bajo el cap del condado (varía; en Houston-Harris está en el orden de $400,000) y crédito mínimo 620 FICO para FHA o 640+ para convencional.

Lo que tienes que saber

El programa tiene "reservas" diarias de fondos; los prestamistas registran tu expediente y reservan tasa en el sistema. Si los fondos del día se agotan, esperas al siguiente día hábil. Cuando hay mucha demanda (típicamente al inicio del año fiscal o tras anuncios de baja de tasas), esto puede demorar la cerradura de la tasa.

Texas Bond Program 77 (My Choice Texas Home)

My Choice Texas Home — comúnmente referido como Bond Program 77 por el código del bono que lo financia — es la versión sin requisito de "primer comprador" del catálogo TDHCA, útil para repeat buyers que vendieron casa en los últimos 3 años pero aún cumplen los topes de ingreso y precio. El comprador aplica a través de un prestamista participante de TDHCA antes de pedir pre-aprobación, y la estructura es similar a MFTH: hipoteca a 30 años a tasa fija más DPA hasta 5% del monto del préstamo. La diferencia operativa con MFTH es la eliminación del estatus de primer comprador.

Qué ofrece

Hipoteca a 30 años a tasa fija (FHA, VA, USDA o convencional).
DPA hasta 5% del monto del préstamo, estructurado como subvención o segundo préstamo según el sub-programa.
No exige el estatus de primer comprador (a diferencia de MFTH).

Cuándo conviene

Si vendiste tu casa en los últimos 3 años pero aún cumples los topes de ingreso, Bond Program 77 te permite acceder a DPA. Es el "Plan B" para repeat buyers de ingreso moderado.

TSAHC Home Sweet Texas Home Loan

Home Sweet Texas Home Loan es el programa insignia de TSAHC para compradores de ingreso bajo-moderado que no califican bajo Homes for Texas Heroes. El comprador aplica con un prestamista participante de TSAHC antes de pedir pre-aprobación, y el programa combina una hipoteca a 30 años a tasa fija con DPA hasta 5% del monto del préstamo, estructurado como subvención sin reembolso o como segundo préstamo perdonable a 3 años. A diferencia de MFTH, no exige estatus de primer comprador.

Estructura

Hipoteca a 30 años a tasa fija (FHA, VA o USDA).
DPA hasta 5% del monto del préstamo, como subvención (no requiere reembolso) o como segundo préstamo perdonable a 3 años, según la variante.
Compatible con TX-MCC (crédito tributario) para una capa adicional de beneficio.

Quién aplica

Aplica la matriz general de Texas, con cap de ingreso de TSAHC (más alto que algunos de TDHCA) y sin requisito de estatus de primer comprador.

Lo que tienes que saber

La subvención sin reembolso es la opción más limpia, pero típicamente cubre 3–4% del precio (no llega al 5%). El segundo préstamo perdonable a 3 años cubre hasta 5%; si vendes o refinanceas antes del año 3, devuelves la parte proporcional.

TSAHC Homes for Texas Heroes

Para maestros de escuela pública, policías, bomberos, EMS, veteranos y empleados correccionales, TSAHC opera Homes for Texas Heroes — la versión profesional del catálogo, aplicada a través de un prestamista participante en el momento de la pre-aprobación. La estructura es similar a Home Sweet Texas Home Loan (hipoteca a 30 años a tasa fija más DPA de 3–5%), pero exige documentación de la profesión cubierta. A diferencia del Hometown Heroes de Florida, no incluye a cualquier empleado a tiempo completo — la lista profesional es estricta.

Profesiones cubiertas:

Maestros de escuelas públicas (kinder a 12.º grado), librarios de escuela, teaching aides certificados.
Policías y oficiales de paz, oficiales correccionales y juveniles correccionales.
Bomberos y EMS personnel.
Veteranos y service members.
Allied health faculty members (algunos roles específicos).

Verificar con TSAHC la lista actualizada de profesiones elegibles, que se ha expandido en versiones recientes.

Diferencia con Hometown Heroes (Florida)

Texas no tiene un programa estatal "todos los empleados a tiempo completo" como Florida. Homes for Texas Heroes mantiene la lista profesional estricta. Si no estás en una de las profesiones listadas, ve directo a Home Sweet Texas Home Loan.

Programas por ciudad (Houston, Dallas, Austin, El Paso)

Encima del stack estatal, las áreas metropolitanas más grandes de Texas — Houston, Dallas County, Austin y El Paso — operan programas DPA propios financiados con HOME Investment Partnership y CDBG dollars del HUD. La administración corre por cuenta del Housing Department o Community Development Department de cada ciudad o condado, no por TDHCA ni TSAHC, así que el comprador aplica por separado a través del prestamista participante antes de hacer oferta. Casi todos exigen comprar dentro de los límites incorporados de la ciudad (no en suburbios) y completar curso de homebuyer education.

Ciudad / condado	Estructura	Monto típico	Ingreso máx	Geografía
Houston — HAP	Préstamo perdonable a 5–10 años	hasta $30,000	80% AMI	Dentro de la ciudad de Houston
Dallas County — DPA	Préstamo perdonable a 5–10 años	$7,500–$20,000	80% AMI	Condado fuera de ciudades con programa propio
Austin — DPA	Préstamo perdonable a 30 años	hasta $40,000	80% AMI	Dentro de la ciudad de Austin
El Paso — FTHB	Préstamo perdonable a 5–10 años	hasta $20,000	80% AMI	Dentro de la ciudad

Los cuatro programas exigen primer comprador y curso de homebuyer education. Houston pide 8 horas; el resto, 6–8. Verifica con la agencia del condado o ciudad correspondiente la estructura vigente y el cap de precio antes de solicitar.

Cómo combinar DPA con FHA o convencional en Texas

Apenas confirmas pre-aprobación con un prestamista participante de TDHCA o TSAHC, el siguiente paso es fijar el stack que va a cubrir hipoteca primaria + pago inicial + closing costs. En Texas el stack más común es FHA + DPA estatal (TDHCA o TSAHC, no los dos) + DPA de la ciudad cuando aplica, todo originado por el mismo prestamista participante y registrado en el sistema estatal antes de hacer oferta. El prestamista confirma cuál DPA estatal se está usando y verifica que el programa municipal sea combinable antes del closing.

FHA cubre 96.5% del precio (3.5% pago inicial mínimo, MIP de por vida).
TDHCA MFTH o TSAHC Home Sweet Texas cubre el 3.5% del pago inicial más una parte de los costos de cierre.
Programa de ciudad (si compras dentro de los límites) cubre el resto de closing costs y reservas.

Resultado: compras en Houston, Dallas o Austin con $0–$2,000 de tu bolsillo en escenarios típicos.

Si optas por convencional, considera HomeReady (Fannie Mae) o Home Possible (Freddie Mac) combinado con TSAHC. Requiere crédito más alto (680+) pero elimina el MIP de por vida del FHA. Para el marco general de combinaciones, revisa el hub de programas DPA.

Texas-specific gotcha: TDHCA y TSAHC no siempre se pueden apilar entre sí. Algunos sub-programas exigen ser el "único DPA estatal" del expediente. El prestamista participante tiene que confirmar la combinación antes del closing.

Próximos pasos

Antes de solicitar:

Corre el escenario en la calculadora de EsMiCasa con el preset de Texas. Considera property taxes (Texas no tiene income tax estatal, pero los property taxes están entre los más altos del país; afectan tu DTI).
Consulta el hub de programas DPA para los conceptos generales: subvenciones vs. préstamos perdonables, recapture, soft-second mortgages.
Habla con un prestamista licenciado participante de TDHCA o TSAHC. En el directorio de prestamistas de EsMiCasa, filtra por Texas y por mención de DPA. Verifica con el prestamista los detalles vigentes; los términos de cada programa pueden cambiar con cada ciclo presupuestario.

Fuentes

TDHCA — Texas Department of Housing and Community Affairs: https://www.tdhca.texas.gov/
TDHCA — My First Texas Home: https://www.tdhca.texas.gov/homeownership/my-first-texas-home
TDHCA — Texas Bond Program 77 / My Choice Texas Home: https://www.tdhca.texas.gov/homeownership
TSAHC — Texas State Affordable Housing Corporation: https://www.tsahc.org/
TSAHC — Home Sweet Texas Home Loan Program: https://www.tsahc.org/homebuyers-renters/home-sweet-texas-home-loan
TSAHC — Homes for Texas Heroes: https://www.tsahc.org/homebuyers-renters/homes-for-texas-heroes-program
City of Houston — Homebuyer Assistance Program: https://www.houstontx.gov/housing/buyers.html
Dallas County — Down Payment Assistance: https://www.dallascounty.org/departments/community-development/
City of Austin — Down Payment Assistance Program: https://www.austintexas.gov/department/housing
City of El Paso — First-Time Homebuyer Program: https://www.elpasotexas.gov/community-and-human-development/
HUD — Income limits by county: https://www.huduser.gov/portal/datasets/il.html